SCI à l’IS

Qu’est-ce qu’une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir ensemble un patrimoine immobilier. La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) est une forme de SCI qui opte pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, plutôt qu’à l’impôt sur le revenu.

Concrètement, cela signifie que la SCI à l’impôt sur les sociétés est soumise à l’impôt sur les bénéfices réalisés par la société, au taux de l’impôt sur les sociétés en vigueur. Cependant, les associés de la SCI ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils perçoivent de la société, et non sur les bénéfices réalisés par celle-ci.

La SCI à l’impôt sur les sociétés peut présenter des avantages fiscaux par rapport à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, notamment en matière de gestion de patrimoine immobilier, de transmission d’un patrimoine immobilier ou encore d’optimisation fiscale. Toutefois, le choix de la forme juridique et de l’assujettissement fiscal dépendra des objectifs et des contraintes spécifiques de chaque projet immobilier. Agora finance vous conseille sur le meilleur mode de détention à adopter en fonction de votre situation et de vos objectifs. Cela passe par l’élaboration d’une stratégie patrimoniale.

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Pourquoi créer une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles il peut être avantageux de créer une SCI à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Dans un premier temps, la SCI à l’IS peut permettre de payer moins d’impôts pour les associés en raison de la possibilité de déduire les charges et les amortissements des revenus fonciers, ce qui peut réduire l’assiette fiscale de la société. En effet, si la SCI dégage des bénéfices, il est possible de déduire un certain nombre de charges afin de limiter l’impact fiscal : les frais d’acquisition du bien, les frais de gestion du bien (travaux, copropriété…), amortissements, la rémunération du gérant associé. Ces déductions ne sont absolument pas possible dans un SCI à l’IR.

De plus, toujours au niveau de l’optimisation fiscale, les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés par la SCI c’est à dire que tant que les associés ne se versent rien, ils ne payent aucune fiscalité. Ceci peut avoir un intérêt pour les personnes fortement fiscalisés qui n’ont pas besoin de toucher les revenus locatifs par exemple.

La SCI à l’IS est dite opaque : c’est à dire qu’au terme de chaque exercice, la société qui dégage des bénéfices s’acquitte de l’impôt sur ces sommes en fonction de leur montant. C’est donc la société elle-même que l’administration fiscale prélève, et non les associés comme c’est le cas dans le régime des sociétés de personnes (IR)

Dans un second temps, la SCI à l’impôt sur les sociétés peut faciliter la gestion patrimoniale d’un bien immobilier, notamment en permettant la transmission du patrimoine immobilier par le biais de cessions de parts sociales plutôt que par des mutations immobilières. L’évaluation des parts d’une SCI, par rapport à l’évaluation d’un bien immobilier détenu en direct, tient compte de l’endettement de la société, qui vient en diminution de la valeur des immeubles qu’elle possède. Ainsi, la taxation lors d’une donation ou succession s’applique sur une base imposable plus faible.

Il est important de noter que la création d’une SCI à l’IS doit être effectuée avec une réflexion préalable, en prenant en compte les objectifs et les contraintes du projet immobilier, ainsi que les implications fiscales et juridiques de cette forme juridique. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine (ou autre professionnel du milieu) pour vous accompagner dans cette démarche.

Agora finance est convaincu que les investissements socialement responsables seront porteurs de valeur dans l’avenir. C’est pourquoi, la philosophie du cabinet est d’intégrer une dimension responsable pour une partie de vos investissements afin de donner du sens à votre patrimoine tout en assurant une rentabilité compétitive. Retrouvez plus d’informations ici.

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Comment choisir entre l’IS et l’IR ?

Le choix entre l’Impôt sur les Sociétés (IS) et l’Impôt sur le Revenu (IR) pour une Société Civile Immobilière (SCI) dépendra des objectifs fiscaux et financiers des associés de la SCI.

L’option pour l’IS permet à la SCI d’être considérée comme une personne morale distincte de ses associés. La SCI est alors imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS, qui est actuellement de 15% pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € et de 25% pour les bénéfices supérieurs à ce montant. Les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices de la SCI, mais sur les revenus distribués, qui sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, ou au barème progressif de l’IR s’ils optent pour l’IR.

L’option pour l’IR permet à la SCI d’être transparente fiscalement, c’est-à-dire que les associés sont imposés directement sur la part des bénéfices qui leur revient en fonction de leur quote-part dans la SCI, selon le barème progressif de l’IR. Cela peut être avantageux si les associés sont dans des tranches d’imposition faibles.

En général, l’option pour l’IS est plus intéressante si les associés souhaitent réinvestir les bénéfices de la SCI pour financer de nouveaux projets immobiliers : investissement clé en maininvestissement locatif en colocation, OBO… Tandis que l’option pour l’IR peut être plus avantageuse si les associés souhaitent percevoir des revenus réguliers de la SCI.

Notre cabinet en gestion privée vous accompagne pour déterminer le choix le plus approprié en fonction des circonstances individuelles de chacun de ses associés.

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Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) qui opte pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, notamment :

  • Imposition des bénéfices à un taux réduit : La SCI à l’IS est imposée sur ses bénéfices au taux actuel de 15% pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € et de 25% pour les bénéfices supérieurs à ce montant. Ce taux est généralement plus faible que le taux marginal d’imposition de l’impôt sur le revenu (IR) des associés, ce qui peut réduire la pression fiscale globale. 
  • Possibilité d’amortir les biens immobiliers : La SCI à l’IS peut amortir les biens immobiliers qu’elle possède, ce qui peut réduire le bénéfice imposable de la société. Cette déduction fiscale permet de réduire l’impôt à payer.
  • Possibilité de reporter les déficits : En cas de déficit, la SCI à l’IS peut reporter ce dernier sur les bénéfices futurs, ce qui permet de réduire l’impôt à payer pour les années à venir.
  • Possibilité de distribuer des dividendes : La SCI à l’IS peut distribuer des dividendes aux associés, qui seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 30%. Cette option peut être avantageuse pour les associés qui souhaitent percevoir des revenus réguliers de la société.

Il est important de noter que les avantages fiscaux de la SCI à l’IS peuvent varier en fonction des caractéristiques de chaque société et de sa situation fiscale spécifique. Il est donc important de consulter un professionnel de la fiscalité pour évaluer les avantages et inconvénients de chaque option et choisir celle qui convient le mieux à la situation de la SCI et de ses associés.

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Quels sont les risques d’une SCI à l’IS ?

Comme toute forme d’entreprise, une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) présente des risques qu’il est important de prendre en compte. Dans un environnement fiscal complexe et en perpétuelle évolution, le conseiller fiscal ou fiscaliste est un acteur indispensable pour faire les bons choix en matière de fiscalité.

Premièrement, le risque de taxation des plus-values immobilières pour une SCI à l’IS est non négligeable. La fiscalité sur les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers par la SCI à l’IS est soumise à l’impôt sur les plues-values immobilières professionnelles sans aucun abattement pour durée de détention. Ceci représente une grosse différence avec la fiscalité d’une SCI à l’IR puisque les abattements pour durée de détention peuvent permettre une exonération totale au bout d’un certain nombre d’années. 

Secondement, il existe un risque de complexité fiscale. La gestion fiscale d’une SCI à l’IS peut être complexe et nécessite souvent l’aide d’un professionnel de la fiscalité pour être gérée de manière optimale. En effet, la SCI à l’IS induit des obligations comptables. Elle doit impérativement tenir une comptabilité. Il s’agit d’une comptabilité d’engagement, similaire à celle requise des sociétés commerciales. Cette formalité est simplement facultative pour les sociétés transparentes, soit à l’IR. 

Enfin, les déficits éventuels de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne sont pas imputables sur les revenus des associés. Les associés n’ont pas la possibilité de reporter une quote-part de déficit sur leur revenu global imposable, comme c’est le cas dans les SCI à l’IR (à hauteur de 10 700 euros maximum par an).

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Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il a fondé en 2007.

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