La loi de finances pour 2026 a créé une taxe annuelle de 20 % sur la valeur de certains biens de jouissance détenus par des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés : logements occupés par la famille gratuitement ou sous le prix du marché, bateaux, aéronefs, véhicules, bijoux, métaux précieux, chevaux, vins.
Elle vise les sociétés d'au moins 5 millions d'euros d'actifs, majoritairement alimentées par des revenus passifs et contrôlées par une même famille. Elle s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026 : pour la plupart des holdings, il reste quelques semaines pour agir.
La nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales
La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales figure à l'article 235 ter C du Code général des impôts, créé par l'article 7 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Elle frappe chaque année, au taux de 20 %, la valeur vénale d'une liste fermée de biens de jouissance détenus par une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui remplit trois conditions de taille, de nature de revenus et de contrôle.
D'une taxe large à un dispositif anti-abus
Le texte adopté est très différent du projet initial. En octobre 2025, le Gouvernement proposait une taxe de 2 % sur une assiette large, incluant une partie de la trésorerie et des placements financiers des holdings. L'Assemblée nationale a adopté le 31 octobre 2025, à l'initiative du rapporteur général Philippe Juvin, un amendement qui a resserré l'assiette sur les seuls biens somptuaires et les logements occupés par la famille, en contrepartie d'un taux porté à 20 %. Le seuil de contrôle familial a été relevé à 50 %.
Le rendement attendu, de l'ordre de 100 millions d'euros par an, montre la nature du dispositif : il ne cherche pas à taxer les holdings qui investissent, mais à décourager le logement de biens personnels dans des sociétés.
20 %
Le taux est volontairement dissuasif : sur cinq ans, la taxe représente la valeur entière du bien.
Un texte encore peu commenté
Plus de huit mois après la promulgation de la loi, l'administration fiscale n'avait toujours pas publié, mi-septembre 2026, ses commentaires au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Les contribuables doivent pourtant décider avant la première clôture. Cette situation impose de raisonner à partir du texte de loi, avec prudence, et de documenter chaque choix pour pouvoir le justifier en cas de contrôle. Dans l'intervalle, les cabinets d'avocats et les professionnels du chiffre ont publié leurs propres lectures, parfois divergentes sur des points techniques.
Restent notamment à préciser :
- l'appréciation d'une affectation partielle d'un bien à une activité professionnelle ;
- la valeur locative de référence pour une résidence secondaire ;
- les moyens de renverser les présomptions de contrôle ;
- les modalités déclaratives pour les sociétés étrangères.
Une société à l'IS de plus de 5 millions d'euros d'actifs
La taxe vise les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option. Sont donc concernées les holdings, mais aussi les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l'IS, même si elles ne détiennent aucune participation. Les sociétés à l'impôt sur le revenu, dont les SCI classiques, sont hors champ.
Le seuil de 5 millions d'euros s'apprécie sur la valeur vénale brute de l'ensemble de l'actif, sans déduction des dettes. Tous les actifs comptent pour le seuil, même s'ils ne sont pas taxés : trésorerie, titres, participations et immeubles. La valeur à retenir est la valeur vénale, et non la valeur comptable, souvent bien inférieure pour des immeubles détenus de longue date. Le seuil s'apprécie enfin société par société, et non au niveau d'un groupe familial : une famille qui détient plusieurs sociétés doit examiner chacune séparément.
Des revenus majoritairement passifs
Plus de 50 % des produits d'exploitation et financiers de la société doivent être des revenus passifs : dividendes, intérêts, loyers, redevances. Une holding qui vit des dividendes de ses filiales remplit généralement cette condition, même si elle est animatrice de son groupe. La condition s'apprécie sur les produits de l'exercice : une année exceptionnelle de dividendes peut suffire à la remplir.
À l'inverse, une société dont la majorité des produits provient de la vente de biens ou de la fourniture de services réels, y compris des prestations facturées à des filiales, n'est pas concernée. Ces prestations doivent toutefois avoir une substance véritable : personnel, moyens, conventions, facturation à des prix de marché.
Attention
Une facturation artificielle de prestations, destinée à passer sous le seuil de 50 % de revenus passifs, exposerait la société à une remise en cause.
Le contrôle par une famille
La société doit être contrôlée à 50 % au moins par une même « personne physique », que ce soit en droits de vote, en droits financiers ou par l'exercice en fait du pouvoir de décision. Le législateur a voulu éviter qu'une famille contourne le seuil en répartissant les titres entre ses membres : la notion de « personne physique » est donc entendue largement, et les droits détenus directement ou par l'intermédiaire d'autres sociétés sont additionnés.
Sont ainsi regroupés :
- l'associé et son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire ;
- leurs ascendants et descendants, leurs frères et sœurs ;
- les associés liés par un accord de vote sur la politique de distribution.
Une détention d'au moins 50 % dans une société intermédiaire vaut détention de la totalité de ses droits, et le contrôle est présumé lorsque des titres sont logés dans un trust ou dans une entité établie dans un État non coopératif, sauf preuve contraire.
Attention
Donner des titres à ses enfants ne fait pas sortir du champ : leurs droits s'ajoutent à ceux des parents.
Les sociétés étrangères
Une société établie hors de France entre aussi dans le champ si elle est soumise à un impôt équivalent à l'IS ou a la forme d'une société de capitaux, et si elle est contrôlée par une personne physique domiciliée en France. La taxe est alors due par les associés domiciliés en France, sur la fraction de leur participation représentative des biens taxables, sauf à démontrer que l'implantation à l'étranger n'a pas pour but principal de contourner la loi française. Les modalités déclaratives propres à ces situations font partie des points que l'administration doit encore préciser.
Quels biens sont taxés ?
La taxe ne frappe pas l'ensemble de l'actif : elle porte sur une liste fermée de biens dits somptuaires, c'est-à-dire de biens de jouissance sans utilité pour une activité économique. Tout ce qui ne figure pas dans la liste est hors assiette.
La liste des biens visés
Deux exclusions retiennent l'attention des familles. Les objets d'art, de collection et d'antiquité, un temps envisagés, ont été retirés de la liste, de même que les voitures de collection. Pour les bijoux et métaux précieux, seule la détention physique semble visée : les parts de fonds ou certificats adossés à l'or ne paraissent pas concernés, et les bijoux exposés dans un lieu accessible au public sont exclus.
Une société qui ne détient que des biens de la colonne de droite n'a donc aucune taxe à payer, quelle que soit sa taille. À l'inverse, un seul bien de la colonne de gauche suffit à créer une base imposable, dès lors que les trois conditions sont remplies. L'inventaire doit être exhaustif : un véhicule de fonction utilisé à titre privé ou une cave constituée au fil des années peuvent facilement être oubliés.
Le logement occupé par la famille
C'est le cas le plus fréquent en pratique : une résidence secondaire, un appartement parisien ou une maison de famille logés dans une SCI à l'IS ou une holding, et occupés gratuitement par les associés, leurs enfants ou leurs parents. Le logement entre dans l'assiette dès lors qu'un membre du cercle familial l'occupe à titre gratuit ou pour un loyer inférieur à la valeur locative de marché. Un logement loué au prix du marché, à la famille ou à un tiers, sort de l'assiette.
La difficulté tient à la preuve du loyer de marché. Trois éléments sont indispensables :
- une estimation de la valeur locative par un professionnel ;
- un bail écrit, en bonne et due forme ;
- des loyers effectivement payés, à échéance régulière.
Pour une résidence secondaire occupée quelques semaines par an, la valeur locative pertinente reste à préciser par l'administration.
L'affectation à une activité professionnelle
Les biens affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, exercée par la société, une société liée ou la personne qui la contrôle, sont exclus dans la proportion de cette affectation. Un bateau réellement exploité en location commerciale auprès de tiers une partie de l'année n'est donc pas dans la même situation qu'un bateau réservé à la famille ; un véhicule utilisé pour l'activité d'une filiale non plus.
L'affectation doit être réelle et démontrable par des contrats, une facturation et un registre d'utilisation. En l'absence de commentaires administratifs, la méthode de calcul de la proportion affectée reste à préciser, ce qui invite à documenter précisément l'usage de chaque bien. Une affectation de façade, sans clientèle réelle ni chiffre d'affaires, ne résisterait pas à un contrôle.
Le traitement des dettes
Le principe est l'absence de déduction des dettes : la taxe porte sur la valeur vénale brute des biens. Le texte prévoit toutefois une exception limitée pour les emprunts souscrits par la société afin d'acquérir les logements taxables et existant à la clôture, avec des règles de calcul selon le type de prêt. Les prêts consentis par la famille ou par des sociétés liées ne sont pas déductibles, sauf preuve qu'ils n'ont pas un objectif principalement fiscal.
À savoir
Certaines analyses publiées présentent la règle sans cette exception. Dans le doute, mieux vaut raisonner sur la valeur brute pour mesurer l'enjeu maximal : c'est l'hypothèse retenue dans nos exemples.
Calcul, déclaration, paiement et IFI
La taxe est calculée chaque année sur la valeur des biens à la clôture, déclarée avec les comptes et payée avec le solde de l'impôt sur les sociétés. Elle interagit par ailleurs avec l'impôt sur la fortune immobilière des associés.
Le calcul
Le taux est de 20 % de la valeur vénale des biens taxables à la date de clôture de l'exercice. Il s'agit d'une taxe annuelle : elle est due chaque année tant que les biens restent dans la société, ce qui en fait l'une des impositions les plus lourdes du droit fiscal français. Elle n'est pas déductible du résultat soumis à l'impôt sur les sociétés, ce qui alourdit encore son coût réel.
La valeur vénale s'entend du prix qui pourrait être obtenu dans des conditions normales de marché. Pour un logement ou un bateau, une évaluation documentée par un professionnel est recommandée, à la fois pour le calcul et pour se prémunir contre un redressement ; elle doit être refaite à chaque clôture.
Déclaration et paiement
Pour une société étrangère, la taxe est due par les associés domiciliés en France sur la fraction de leur participation représentative des biens taxables, avec imputation des impôts étrangers similaires et un plafonnement à 75 % de leurs revenus ; ce plafonnement n'existe pas pour une société française. Le défaut de déclaration ou de paiement expose aux pénalités habituelles de l'impôt sur les sociétés, ce qui impose d'intégrer la taxe dans le calendrier comptable dès la clôture 2026.
L'articulation avec l'IFI
La même loi a complété l'article 975 du CGI : les parts d'une société soumise à la taxe au titre de l'exercice clos au cours de l'année précédente sont exonérées d'impôt sur la fortune immobilière, pour la première fois au titre de l'IFI 2027. La comparaison tourne pourtant rarement à l'avantage du contribuable.
L'exonération d'IFI ne doit donc jamais être un argument pour conserver le bien dans la société.
Trois exemples chiffrés
Ces exemples illustrent les situations les plus fréquentes rencontrées dans les familles et les groupes de dirigeants. Ils supposent que les biens visés relèvent bien de la liste légale, ce qui doit être vérifié au cas par cas.
La maison de famille dans une SCI à l'IS
Une SCI à l'IS détenue par un couple et ses deux enfants possède 6 millions d'euros d'immeubles loués à des tiers au prix du marché et une maison de vacances valorisée 2 millions d'euros, occupée gratuitement par la famille. Les loyers sont des revenus passifs, l'actif dépasse 5 millions d'euros, la famille contrôle 100 % : les trois conditions sont remplies.
Les immeubles loués ne sont pas taxés, mais la maison entre dans l'assiette. Taxe annuelle : 400 000 €, sans plafonnement. Sur cinq ans, la famille aurait payé 2 millions d'euros, soit la valeur entière de la maison, quand le même bien détenu en direct ne supporterait que l'IFI.
Le bateau dans la holding animatrice
La holding d'un dirigeant détient 100 % de son groupe, 3 millions d'euros de trésorerie et un yacht de 3 millions d'euros utilisé par la famille. Ses produits sont constitués à 80 % des dividendes de la filiale et à 20 % de prestations facturées. Les revenus passifs dépassent 50 % : la holding est concernée malgré son caractère animateur, et la taxe annuelle atteint 600 000 €.
Deux éléments pourraient changer la donne. Si le bateau était exploité commercialement auprès de tiers une partie de l'année, il ne serait taxé que dans la proportion de l'usage privé, sous réserve des précisions de l'administration. Et si les prestations facturées par la holding dépassaient réellement la moitié de ses produits, la condition de revenus passifs tomberait.
La holding de trésorerie
Une holding issue d'une cession d'entreprise détient 9 millions d'euros de placements financiers et de contrats de capitalisation, sans aucun bien de la liste. Les trois conditions sont remplies, mais l'assiette est nulle : aucune taxe n'est due. Ses placements restent soumis aux règles habituelles de l'impôt sur les sociétés, y compris, pour les contrats de capitalisation détenus par une société, l'imposition forfaitaire annuelle liée au taux moyen des emprunts d'État.
Cet exemple rappelle l'essentiel : la taxe frappe des biens, pas des holdings. La vigilance porte sur les acquisitions futures : l'achat d'une résidence ou d'un bateau par la holding ferait naître la taxe dès la clôture suivante.
L'avis d'Aurélien Guichard, directeur du cabinet Agora Finance :
« La plupart de nos clients ne sont pas concernés : leurs holdings investissent et ne logent pas de biens personnels. Mais nous rencontrons régulièrement la maison de famille achetée par la SCI à l'IS "parce que c'était plus simple", ou le bateau inscrit au bilan de la holding. Pour ces situations, la taxe change radicalement l'équation : à 20 % par an, rien ne justifie d'attendre. »
Les options pour sortir du champ, et ce qu’elles coûtent
Aucune solution n'est universelle : le bon choix dépend de l'usage réel du bien, de la trésorerie disponible, de la fiscalité de sortie et de la stratégie de transmission. Les chiffres ci-dessous reprennent la maison de 2 millions d'euros de l'exemple de la SCI à l'IS, avec une valeur nette comptable supposée de 1,2 million d'euros.
Faire payer un loyer de marché
Un bail conclu au prix du marché fait sortir le logement de l'assiette. Avec une valeur locative de 3 %, le loyer annuel serait de 60 000 €, imposé à l'IS dans la SCI, soit environ 15 000 € d'impôt avant charges, contre 400 000 € de taxe. La famille paie ce loyer sur ses revenus personnels, ce qui suppose des revenus suffisants et des flux réels.
La solution préserve la structure et la transmission en cours, mais elle doit être solide : loyer estimé par un professionnel, bail écrit, paiements effectifs et réguliers, révision annuelle. Pour une résidence secondaire occupée quelques semaines par an, la notion de loyer de marché reste à préciser et appelle une prudence particulière.
Faire sortir le bien de la société
Le bien peut être racheté par un associé, vendu à un tiers, ou attribué aux associés par une distribution ou une réduction de capital. Chaque voie a un coût :
- Rachat par l'associé : impôt sur les sociétés sur la plus-value, ici environ 200 000 € sur 0,8 million d'euros, droits de mutation à la charge de l'acquéreur, financement de 2 millions d'euros ; le bien entre ensuite dans l'IFI personnel.
- Vente à un tiers : perte de l'usage familial, et distribution du prix elle-même imposée au prélèvement forfaitaire unique.
- Distribution en nature : imposée chez l'associé comme un dividende.
Ces coûts sont ponctuels, alors que la taxe revient chaque année : ils sont donc à comparer à 400 000 € par an.
Affecter le bien ou développer une activité réelle
Deux autres leviers existent, mais ils ne conviennent qu'à certaines situations. Affecter un bien à une activité réelle, comme la location commerciale d'un bateau ou un véhicule utilisé par une filiale, l'exclut au prorata de cette affectation ; c'est en revanche inopérant pour un logement occupé gratuitement par la famille. Développer des prestations de services réelles de la holding au profit de ses filiales peut faire tomber la condition de revenus passifs, à condition de disposer des moyens humains et matériels correspondants.
Réduire la participation familiale sous 50 % n'est efficace que si les nouveaux associés sont extérieurs à la famille, non liés par un accord de vote, et qu'aucun membre de la famille n'exerce en fait le pouvoir de décision. Ces trois leviers demandent des preuves solides et un suivi dans la durée.
Synthèse des options
Dès la première année, la mise en place d'un loyer de marché ou la sortie du bien coûtent nettement moins cher que la taxe. Le choix dépend surtout de l'usage du bien : un logement que la famille souhaite garder et occuper durablement appelle plutôt un loyer de marché ou un rachat, un bien peu utilisé une vente.
Attention
Toute réorganisation dont le motif principal serait d'échapper à la taxe s'expose à l'abus de droit pour motif principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales). Les solutions retenues doivent reposer sur une justification économique et patrimoniale réelle, et être mises en œuvre avec l'expert-comptable, l'avocat fiscaliste et, le cas échéant, le notaire.
Le calendrier avant la clôture
La taxe s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. C'est la situation à la date de clôture qui compte : une décision mise en œuvre avant cette date évite la première taxe, une décision prise après la laisse due.
Les étapes d'ici au 31 décembre
- Dès maintenant : inventaire de chaque société à l'IS du groupe familial (actif total, nature des produits, contrôle, biens de la liste), y compris les sociétés étrangères.
- Avant mi-novembre : évaluation des biens potentiellement taxables, estimation des valeurs locatives, chiffrage des options avec l'expert-comptable.
- Avant mi-décembre : décision et mise en œuvre (bail au prix du marché, acte de cession, procès-verbaux d'assemblée), le cas échéant devant notaire.
- 31 décembre 2026 : clôture de l'exercice pour la plupart des sociétés.
- Printemps 2027 : déclaration et paiement avec le solde de l'impôt sur les sociétés.
Les délais sont courts : une évaluation immobilière, une décision d'assemblée et un acte notarié peuvent prendre plusieurs semaines. Il est préférable de lancer l'inventaire dès maintenant plutôt qu'au mois de décembre.
Les sociétés qui clôturent en cours d'année
Pour une société dont l'exercice ne se clôt pas au 31 décembre, la première application porte sur l'exercice clos en 2027. Une société qui clôture au 30 juin dispose donc jusqu'au 30 juin 2027 pour se réorganiser, en suivant les mêmes étapes, décalées de quelques mois.
Ce délai supplémentaire est utile, mais il ne doit pas conduire à reporter la réflexion : les commentaires administratifs attendus pourront préciser certaines notions dans un sens plus ou moins favorable, et une réorganisation bien préparée se met en œuvre plus sereinement. Une modification de la date de clôture dans le seul but de retarder la taxe serait par ailleurs examinée avec attention par l'administration.
Documenter chaque décision
En l'absence de commentaires administratifs, la documentation est la meilleure protection. Elle servira à remplir l'annexe déclarative au printemps 2027, à répondre à une éventuelle demande de l'administration et à reprendre rapidement l'analyse lorsque le BOFiP sera publié. Pour chaque bien examiné, conservez :
- l'évaluation de sa valeur vénale à la clôture ;
- la justification de la valeur locative retenue ;
- les contrats d'affectation et les preuves d'usage professionnel ;
- les procès-verbaux et actes qui actent les décisions.
Cette documentation sert enfin de mémoire pour les années suivantes, puisque la taxe est appréciée à chaque clôture : un bien sorti de l'assiette en 2026 peut y revenir si son usage change. Un contrôle annuel, au moment de la préparation des comptes, permet de vérifier que la situation n'a pas évolué.
Risques et zones d’incertitude
La taxe n'est pas le seul risque attaché aux biens de jouissance logés dans une société, et son application concrète comporte encore des inconnues. Ces deux dimensions doivent être intégrées dans la décision.
Les risques qui existaient déjà
- Acte anormal de gestion : une société qui supporte les charges d'un bien dont l'associé a la jouissance gratuite agit contre son intérêt ; l'administration peut refuser la déduction des charges.
- Revenus réputés distribués : l'avantage en nature consenti à l'associé peut être imposé chez lui (articles 109 à 111 du CGI).
- Abus de biens sociaux : l'usage personnel des biens sociaux contraire à l'intérêt de la société est une infraction pénale pour les dirigeants de sociétés commerciales.
- Abus de droit : actes fictifs ou à but exclusivement fiscal (article L. 64 du LPF) et, depuis 2021, à but principalement fiscal (article L. 64 A).
La taxe de 20 % ne remplace aucun de ces risques : elle s'y ajoute. Régulariser une situation pour la taxe est souvent l'occasion de régler ces questions anciennes.
Ce qui reste incertain
Le Conseil constitutionnel n'a pas examiné cet article au fond lors de son contrôle de la loi de finances (décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026). Une question prioritaire de constitutionnalité reste possible, notamment sur le caractère potentiellement confiscatoire du taux et sur la différence de traitement entre sociétés françaises et étrangères. Les commentaires administratifs, toujours attendus, doivent par ailleurs trancher les points listés plus haut.
Il serait imprudent de parier sur une censure ou sur une interprétation favorable pour ne rien faire avant la première clôture. Une censure éventuelle ne jouerait d'ailleurs, en principe, que pour l'avenir.
Une tendance de fond
La même loi de finances pour 2026 a durci d'autres régimes qui concernent les holdings : exclusion des actifs non affectés à l'activité du pacte Dutreil (article 787 B), réinvestissement de 70 % et conservation de cinq ans pour l'apport-cession. Le budget 2027 poursuit dans cette direction, avec la réforme de la transmission des titres en report et l'encadrement de l'assurance-vie.
La logique est constante : réserver les régimes de faveur aux structures qui financent une activité économique, et taxer les sociétés qui servent d'écrin à des biens personnels. Une holding patrimoniale bien conçue reste un outil puissant, à condition de respecter cette ligne, et chaque nouvelle acquisition doit être pensée à cette aune.
Questions fréquentes
Ma holding détient 8 millions d'euros de placements et aucun bien de la liste. Suis-je redevable ?
La société peut remplir les trois conditions, mais la trésorerie, les titres et les participations n'entrent pas dans l'assiette : la base est nulle et aucune taxe n'est due.
Ma SCI à l'impôt sur le revenu est-elle concernée ?
Non. Seules les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option, entrent dans le champ.
La résidence secondaire de ma SCI à l'IS est-elle taxée ?
Si la SCI remplit les trois conditions et qu'un membre de la famille occupe le logement gratuitement ou pour un loyer inférieur au marché, oui. Un loyer conforme à la valeur locative de marché le fait sortir de l'assiette.
Les tableaux et objets d'art de ma holding sont-ils taxés ?
Non. Les objets d'art, de collection et d'antiquité, ainsi que les voitures de collection, ne figurent pas dans la liste. Ils sont en revanche exclus de l'exonération partielle du pacte Dutreil depuis la loi de finances pour 2026.
Donner des titres à mes enfants permet-il de passer sous le seuil de 50 % ?
Non. Les droits des ascendants, descendants, frères et sœurs sont additionnés : une donation au sein de la famille ne change pas l'appréciation du contrôle.
Une holding animatrice est-elle exonérée ?
Pas en soi. Si ses produits proviennent majoritairement des dividendes de ses filiales, elle remplit la condition de revenus passifs. Seules comptent la nature de ses produits et celle des biens qu'elle détient.
Quand la taxe est-elle due pour la première fois ?
Au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026, avec un paiement au printemps 2027 pour une société qui clôture au 31 décembre.
