Comment fonctionne un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique utilisé dans le cadre de la transmission patrimoniale et de l'optimisation fiscale. Il vise à diviser les droits de propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Cette séparation permet à deux entités de jouir de droits spécifiques sur le même bien, offrant des avantages fiscaux non-négligeables, notamment dans la gestion et la transmission de patrimoine.
Dans cet article, nous aborderons principalement le sujet du démembrement dans un cadre immobilier. On peut en effet le traiter dans le cadre d’un démembrement de SCPI ou bien d’action.
L'usufruitier
L'usufruit est le droit qui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être le propriétaire, il représente l’usus (droit d’usage) et le fructus (droit de jouissance). L’entité liée à ce droit, l'usufruitier, peut ainsi profiter pleinement du bien, soit en l'occupant, soit en le louant pour en tirer des revenus.
Ce droit s’accompagne aussi d'obligations, notamment sur l’entretien et la conservation du bien (payer les différentes charges et taxes, assurer le bien, effectuer les travaux si nécessaire etc.). L’usufruitier est ainsi redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
L’usufruit est un droit temporaire, que ce soit jusqu’au décès de l’usufruitier, on parle de droit viager ou simplement jusqu’à une date convenue par les différentes entités, on parle alors de droit temporaire.
La nue-propriété
La nue-propriété est quant à elle le droit de propriété du bien (abusus). Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien, que ce soit pour y vivre ou pour en tirer des revenus, mais il conserve le droit de le vendre, de le léguer ou de le donner, avec l’accord de l’usufruitier. Lorsque les droits de l’usufruitier arrivent à terme, le nu-propriétaire récupère la totalité des droits du bien.
Généralement, il est préférable de mettre en place une convention de démembrement permettant de spécifier les règles de l’opération de démembrement comme par exemple la gestion des charges, des travaux, etc.
Pourquoi faire un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un mécanisme souvent utilisé dans le cadre de donation car il offre des avantages fiscaux intéressants, à condition de bien le mettre en place et de mesurer les différents aspects techniques, financiers et juridiques.
Les avantages du démembrement de propriété
Réduction des droits de succession et des droits de donations :
Lors de la transmission d'un bien en démembrement de propriété, les droits de succession et donations sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété. Cette valeur est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier selon le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts :
Le transfert de la nue-propriété plutôt que celui de la pleine propriété permet de réduire les droits de succession du nue-propriétaire qui acquiert le bien à un prix décoté, c’est l’âge de l’usufruitier qui désigne la valeur de la nue-propriété : plus la transmission est réalisée tôt, plus l’assiette de calcul de l’impôt est faible. Si le démembrement de propriété est viager, alors la transmission de la pleine propriété au nu-propriétaire se fera sans frais.
Ni le nue-propriétaire ni l’usufruitier ne peut vendre la pleine propriété du bien, l’accord des deux parties est obligatoire.
La notion de valeur économique du bien est différente de la notion de valeur fiscale. La valeur économique étant la valeur de marché du bien et la valeur fiscale étant la base sur laquelle le service des impôts (article 559 du code générale des impôts) calcul les droits de succession. Ceux-ci étant calculés en fonction de l'âge de l’usufruitier comme indiqué ci-dessus.
Protection des intérêts du conjoint survivant :
Le démembrement de propriété protège les intérêts du conjoint survivant en lui garantissant un usage et une jouissance sécurisés des biens. Les enfants, en tant que nus-propriétaires, ne peuvent pas vendre ou hypothéquer le bien sans l'accord de l'usufruitier, assurant ainsi que le conjoint survivant ne peut être contraint de quitter le domicile familial ou de se séparer des biens dont il dépend pour son niveau de vie.
D’autre part, la donation entre époux, ou "donation au dernier vivant", est un outil de planification patrimoniale efficace. Elle permet de sécuriser la situation du conjoint survivant en lui permettant de choisir entre 3 options :
- L’ensemble de la succession en usufruit.
- Un quart en pleine propriété et les trois autres quarts en usufruit.
- La pleine propriété de la quotité disponible (à savoir la part qui n’est pas réservée de droit aux enfants et qui dépend de leur nombre)
Le conjoint survivant choisit l’option correspondant le mieux à ses besoins économiques et patrimoniaux. Par exemple, si le conjoint survivant souhaite continuer à résider dans le logement familial, il peut choisir d’obtenir l’usufruit de la totalité des biens, permettant ainsi de vivre dans le logement tout en laissant les enfants devenir nus-propriétaires. Cela assure la protection du conjoint tout en facilitant la transmission du patrimoine aux enfants.
En résumé, en cas de donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, les droits éventuels sont dus au moment de la donation, sur la seule valeur de la nue-propriété transmise. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur l’usufruit éteint. En revanche, lorsque le démembrement naît directement de la succession, chaque héritier est imposé sur la valeur du droit qu’il reçoit : usufruit ou nue-propriété, sous réserve des exonérations et abattements applicables.
Exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui taxe la valeur nette du patrimoine immobilier des contribuables dépassant 1,3 million d'euros. Le démembrement de propriété influence de manière avantageuse la valeur imposable pour les différentes entités :
L'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, même s'il ne détient pas la totalité des droits de propriété. En d'autres termes, l'usufruitier doit inclure la valeur totale du bien dans son patrimoine imposable à l'IFI, ce qui peut représenter une charge fiscale significative.
Cependant, certaines exonérations ou réductions peuvent s'appliquer dans des cas spécifiques, notamment le viager.
Le nu-propriétaire, en revanche, n'est pas redevable de l'IFI sur la valeur de la nue-propriété, car l'IFI ne concerne que les biens dont on a la pleine possession, tant que l'usufruit est en vigueur, la valeur de la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette taxable de l'IFI pour le nu-propriétaire.
Pour les contribuables ayant un patrimoine immobilier important, le démembrement de propriété permet de mieux gérer la charge fiscale en transférant l'usufruit tout en conservant la nue-propriété. La donation temporaire d’usufruit permet de sortir un bien de l’assiette de calcul de l’IFI. L’usufruit donné temporairement peut ainsi aider un enfant par exemple qui aurait besoin de revenus de manière temporaire (avant d’entrer dans la vie active par exemple).
Cependant, il est impératif de pouvoir justifier la transmission de l’usufruit pour ne pas transformer le démembrement en abus de droit.
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Quand faire le démembrement de propriété ?
Il est judicieux d’effectuer le démembrement de propriété le plus tôt possible, si la situation le convient, afin de profiter au maximum du barème des valeurs de l'usufruit/nue-propriété
Voici un exemple illustrant le démembrement de propriété :
M. et Mme Martin, âgés respectivement de 65 et 63 ans, possèdent une maison de campagne d'une valeur de 1,5 million d'euros. Ils souhaitent transmettre leur maison à leurs deux enfants tout en continuant à l'utiliser pendant leur retraite.
En optant pour un démembrement de propriété, ils cèdent la nue-propriété de la maison à leurs enfants et conservent l'usufruit.
Ainsi, ils peuvent continuer à vivre dans la maison, tandis que leurs enfants hériteront de la pleine propriété au décès des parents sans payer de droits de succession sur la valeur de la nue-propriété.
Les inconvénients du démembrement de propriété
D’après l’article 751 code général des impôts, pour qu’un démembrement de propriété soit valable il est nécessaire de le constater par un acte authentique, délivré par un notaire. Cette obligation peut générer des délais et des frais supplémentaires.
D’autre part, le démembrement de propriété implique un partage des droits sur une même propriété ce peut entraîner des conflits potentiels sur des sujet tels que les travaux ou la vente du bien. C’est la raison pour laquelle, comme évoqué, nous vous conseillons de mettre en place une convention de démembrement qui détaillera les procédures à suivre en cas de conflit.
Pour éviter toute remise en cause fiscale, le démembrement doit répondre à un objectif patrimonial comme par exemple, la protection du conjoint, la répartition des revenus ou la préparation d’une succession. Il doit reposer sur une valorisation cohérente, économiquement et parfaitement documentée. L’opération doit être constatée par acte authentique lorsque cela est requis. La démarche auprès d’un notaire à un coût d’environ 1000€ à 2000€.
À défaut, l’administration fiscale pourrait contester l’opération, soit sur le terrain de l’abus de droit fiscal, soit sur celui de la présomption de propriété prévue par l’article 751 du Code général des impôts. Dans certains cas, le bien pourrait alors être réintégré dans la succession de l’usufruitier.
La donation temporaire d’usufruit
Cette typologie de donation est particulièrement intéressante dans le cas où des parents souhaitent aider un enfant pendant une durée déterminée, généralement 10 ans. Le bien donné en usufruit est sorti du calcul de l’assiette de l’IFI et l’usufruitier ne s’en “sépare” que temporairement. Les droits de donation sont alors de 23% de la valeur en pleine propriété du bien.
Attention, il est essentiel de justifier de la réelle nécessité pour l’usufruitier de recevoir cet usufruit. En effet, les services fiscaux pourraient considérer que cette donation cache une volonté de se soustraire au paiement de l’IFI.
Si vous avez un projet lié au démembrement de propriété, l’équipe d’Agora se tient à votre disposition pour vous renseigner!
