Comprendre le démembrement de propriété

Comment fonctionne un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui vise à diviser les droits de propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.

Cette séparation permet à deux entités de jouir de droits spécifiques sur le même bien, offrant des avantages fiscaux non-négligeables, notamment dans la gestion et la transmission de patrimoine.

L’usufruitier

L’usufruit est le droit qui permet d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire, il représente l’usus (droit d’usage) et le fructus (droit de jouissance). L’entité liée à ce droit, l’usufruitier, peut ainsi profiter pleinement du bien, soit en l’occupant, soit en le louant pour en tirer des revenus. 

Ce droit s’accompagne aussi d’obligations, notamment sur l’entretien et la conservation du bien (payer les différentes charges et taxes, assurer le bien, effectuer les travaux si nécessaire etc.) L’usufruit est un droit temporaire, que ce soit jusqu’au décès de l’usufruitier (l’usufruit est alors un droit viager.) ou simplement jusqu’à une date convenue par les différentes entités.

Il est important de noter qu’une fois que l’usufruit arrive à terme, le nu-propriétaire récupère l’ensemble des droits sur le bien

La nue-propriété

La nue-propriété est quant à elle le droit de propriété du bien (abusus). Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien, que ce soit pour y vivre ou pour en tirer des revenus, mais il conserve le droit de le vendre, de le léguer ou de le donner, avec l’accord de l’usufruitier. 

Lorsque les droits de l’usufruitier arrivent à terme, le nu-propriétaire récupère la totalité des droits du bien.

schéma qui présente le fonctionnement du démembrement de propriété

Pourquoi faire pour un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété offre des avantages intéressants pour certaines situations patrimoniales, à condition de bien le mettre en place et de mesurer les différents aspects techniques, financiers et juridiques.

Les avantages du démembrement de propriété

Les avantages fiscaux du démembrement de propriété sont nombreux et peuvent réellement avoir un impact sur la gestion de votre patrimoine familial :

Réduction des droits de succession et des droits de donations :

Lors de la transmission d’un bien en démembrement de propriété, les droits de succession et donations sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété.

La valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts :

Tableau qui présente l'évolution des parts de l'usufruit et de la nue propriété

Ainsi, le démembrement va vous permettre de transmettre la nue-propriété plutôt que la pleine propriété, les droits de succession à payer seront alors considérablement réduits.

De plus, il est important de préciser que si le démembrement de propriété est viager, alors la transmission de la pleine propriété au nu-propriétaire se fera sans frais

Protection des intérêts du conjoint survivant :

Le démembrement de propriété protège les intérêts du conjoint survivant en lui garantissant un usage et une jouissance sécurisés des biens. Les enfants, en tant que nus-propriétaires, ne peuvent pas vendre ou hypothéquer le bien sans l’accord de l’usufruitier, assurant ainsi que le conjoint survivant ne peut être contraint de quitter le domicile familial ou de se séparer des biens dont il dépend pour son niveau de vie.

Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui taxe la valeur nette du patrimoine immobilier des contribuables dépassant 1,3 million d’euros. Le démembrement de propriété influence de manière avantageuse la valeur imposable pour les différentes entités : 

L‘usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, même s’il ne détient pas la totalité des droits de propriété. En d’autres termes, l’usufruitier doit inclure la valeur totale du bien dans son patrimoine imposable à l’IFI, ce qui peut représenter une charge fiscale significative. 

Cependant, certaines exonérations ou réductions peuvent s’appliquer dans des cas spécifiques, notamment le viager.

Le nu-propriétaire, en revanche, n’est pas redevable de l’IFI sur la valeur de la nue-propriété, car l’IFI ne concerne que les biens dont on a la pleine possession (usu, fructus et abusus). Cela signifie que, tant que l’usufruit est en vigueur, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI pour le nu-propriétaire. 

Pour les contribuables ayant un patrimoine immobilier important, le démembrement de propriété permet de mieux gérer la charge fiscale en transférant l’usufruit tout en conservant la nue-propriété.

Cependant, il est impératif de pouvoir justifier la transmission de l’usufruit pour ne pas transformer le démembrement en abus de droit. 

Agora Finance est un Family Office spécialisé dans la gestion de patrimoine et la gestion privée, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir toutes les informations concernant le Rendement Taux Trimestriel Juillet 2024.  

Quand faire le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une solution très efficace pour les personnes qui souhaitent transmettre leur patrimoine en réduisant les frais de donation et de succession, mais aussi pour les couples qui souhaitent se protéger mutuellement et s’assurer de conserver leur patrimoine immobilier même après le décès de l’un d’eux. 

Il est judicieux d’effectuer le démembrement de propriété le plus tôt possible, si la situation le convient, afin de profiter au maximum du barème des valeurs de l’usufruit/nue-propriété.

Il existe aussi des opportunités d’investissement avec le démembrement de propriété, notamment avec les usufruitiers temporaires, qui peuvent intéresser les personnes évoluant dans le milieu de l’investissement immobilier.

M. et Mme Martin, âgés respectivement de 65 et 63 ans, possèdent une maison de campagne d’une valeur de 1,5 million d’euros. Ils souhaitent transmettre leur maison à leurs deux enfants tout en continuant à l’utiliser pendant leur retraite.

En optant pour un démembrement de propriété, ils cèdent la nue-propriété de la maison à leurs enfants et conservent l’usufruit.

Ainsi, ils peuvent continuer à vivre dans la maison, tandis que leurs enfants hériteront de la pleine propriété au décès des parents sans payer de droits de succession sur la valeur de la nue-propriété.

En résumé, le démembrement de propriété est particulièrement adapté aux propriétaires immobiliers d’âge moyen à avancé, souhaitant optimiser leur fiscalité, organiser la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers, et maintenir leur niveau de vie. Les investisseurs immobiliers et les couples cherchant à protéger le conjoint survivant y trouvent également un intérêt notable.

Les inconvénients du démembrement de propriété

D’après l’article 751 code général des impôts, pour qu’un démembrement de propriété soit valable il est nécessaire de le constater par un acte authentique, délivré par un notaire. Cette obligation peut générer des délais et des frais supplémentaires, mais cela va vous permettre de mettre en place un démembrement de propriété viable et efficace pour votre gestion de patrimoine.

L’inconvénient majeur du démembrement de propriété est le partage des droits sur une même propriété. Il est important d’effectuer ce type de scission avec une personne de confiance pour éviter les conflits potentiels, que ce soit pour les travaux, les revenus, la vente du bien etc. 

Pour assurer un démembrement de propriété efficace, nous vous conseillons de rédiger une convention écrite puis de la faire signer par l’ensemble des partis, afin d’encadrer tous les différents aspects et ainsi éviter les mauvaises surprises.

Comment mettre en place un démembrement de propriété ?

Pour mettre en place un démembrement de propriété, il faut vous rendre chez un notaire en étant accompagné des personnes avec qui vous allez effectuer le partage des droits.

Même si l’acte juridique en lui même est gratuit, l’acte de démembrement et le contrat sont généralement facturés entre 1000 et 1500 €, en fonction de votre dossier.

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Aurélien GUICHARD

Aurélien GUICHARD

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il a fondé en 2007.

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