3 astuces pour réduire les frais de succession

Comment transmettre dans les meilleurs conditions ?

Quelles-sont les possibilités de restructuration de son patrimoine pour limiter le coût de la transmission ?

Avec des abattements en ligne directe ramenés à 100.000 euros tous les quinze ans et la suppression des réductions de droits de  donation – sauf pour les donations d’entreprises – les parents ne sont plus encouragés à transmettre leurs biens de manière anticipée. Pourtant l’anticipation reste le maître mot pour ceux qui cherchent à faire baisser le coût de la transmission de leur propre patrimoine. 

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1. Le levier du démembrement

Le démembrement de propriété est un moyen remarquable pour réduire les droits de succession. Les parents, par anticipation, peuvent ne donner que la nue-propriété à leurs enfants et s’en réserver l’usufruit au lieu de céder la pleine propriété.

Au niveau fiscal,  une donation en nue-propriété permet de ne payer les droits que sur la valeur de la nue-propriété. La détermination de cette valeur se fait à partir d’un barème qui dépend de l’âge du donateur. Par exemple, si le donateur a entre 51 ans et 60 ans, cette valeur correspond à la moitié de la valeur de la pleine propriété.

D’abord, le donataire ne va payer des droits que sur la moitié des biens qu’il reçoit. Puis dans un second temps, au moment du décès du donateur, il va acquérir la pleine propriété de ces biens sans avoir de droits supplémentaires à payer.

Dans la mesure où la valeur de la nue-propriété est d’autant plus faible que le parent donateur est jeune au jour de la donation, les parents peuvent être incités à transmettre leur patrimoine le plus tôt possible. Or, si, par la suite, ils ont besoin de vendre le bien, il leur faudra l’accord de tous leurs enfants nus-propriétaires. Si l’un d’eux s’y oppose, ils ne pourront pas le vendre. Avec l’allongement de la durée de vie et l’augmentation du risque de dépendance, il paraît prudent de ne pas trop se dessaisir.

2. Conjuguer le démembrement avec une SCI

Allier démembrement et société civile immobilière constitue également une stratégie efficace. Elle peut être un moyen de transmettre du patrimoine en évitant toute fiscalité et sans utiliser les abattements, elle permet également aux parents de conserver la main mise sur la gestion des biens donnés.

L’opération est alors la suivante : les parents créent une SCI avec un très faible capital. La SCI acquiert un bien immobilier locatif qu’elle finance en totalité grâce à un emprunt bancaire. Les loyers encaissés vont servir à rembourser l’emprunt. Les parents donnent à leurs enfants la quasi-totalité des parts en nue-propriété. Compte tenu de l’emprunt, la SCI est alors très faiblement valorisée et les enfants n’ont quasiment aucun droit de donation à payer. Mais lorsque l’emprunt sera remboursé, les enfants se retrouvent à la tête d’une SCI dont la valeur des parts va refléter celle du bien immobilier.

Ce n’est cependant pas la seule stratégie envisageable. Des parents qui seraient déjà propriétaires de biens immobiliers locatifs, peuvent les revendre à une SCI constituée par leurs enfants, cette dernière recourant à l’endettement pour financer l’acquisition de l’immeuble. Ce montage a l’avantage de permettre aux parents de rendre liquides des biens immobiliers tout en les transmettant à leurs enfants. Cependant, cette solution nécessite une analyse fine, notamment pour les contribuables assujettis au futur impôt sur la fortune immobilière.

En effet, dans l’optique de limiter le contournement de l’IFI, la loi a prévu que pour les patrimoines immobiliers de plus de 5 millions d’euros – et si le montant de la dette excède 60 % de cette valeur – la part de la dette excédant ces 60 % ne sera que partiellement déductible.

3. Donations transgénérationnelles

D’une autre manière, si des parents souhaitent transmettre à leurs enfants des biens que leurs parents leur avaient transmis (comme une maison de famille par exemple), ils peuvent profiter de la technique de la donation-partage transgénérationnelle plutôt que de leur donner directement.

Cela suppose que les grands-parents ne soient pas décédés. Ainsi, pour gommer les droits de donation, les parent vont demander aux grand-parents de reprendre possession du bien pour le réintégrer dans la donation-partage en faveur des petits-enfants.

Si la donation initiale remonte à plus de quinze ans, les petits-enfants n’auront pas de droits de donation à payer mais seulement un droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur réactualisée du bien réincorporé à la donation.

LA PRESSE EN PARLE !

Agora Finance a été élu meilleur cabinet de gestion de patrimoine en 2015 2016 et 2017 par le magazine les Décideurs