SCI à l’IR

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) engendre un choix concernant son régime fiscal qui mérite une analyse approfondie afin d’opter pour la meilleure option. Eclairage sur la SCI à l’IR.

Qu’est ce qu’une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Une société pour détenir des actifs immobiliers

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir ensemble un patrimoine immobilier. La SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) est une forme de SCI dite transparente fiscalement, c’est-à-dire que les bénéfices générés sont assujettis à l’impôt sur le revenu de chacun des associés.

La SCI à l’impôt sur le revenu ne fonctionne pas comme une société classique. Les bénéfices réalisés par les locations des diverses biens immobiliers ne sont pas soumis à un impôt professionnel, mais directement à l’impôt sur le revenu de chaque associé. L’impôt varie en fonction de la situation fiscale de chaque associé. Le régime d’imposition est celui des revenus fonciers. (Tranche marginale d’imposition + Prélèvements sociaux).

Un outil de transmission patrimoniale

La SCI à l’impôt sur le revenu peut présenter des avantages fiscaux, de transmission ou de gestion par rapport à un achat en nom propre. Toutefois, le choix de la forme juridique et de l’assujettissement fiscal dépendra des objectifs et des contraintes spécifiques de chaque projet immobilier. Agora finance vous conseille sur le meilleur mode de détention à adopter en fonction de votre situation et de vos objectifs. Cela passe par l’élaboration d’une stratégie patrimoniale.

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Comment créer une SCI à l’IR ? 

Déterminer les associés

La SCI à l’IR doit être constituée au minimum de deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales. 

Les associés devront déterminer entre eux les modalités de fonctionnement de la SCI. La répartition des parts sociales ou les règles de gestion font partie intégrante des décisions à prendre lors de la création. 

Rédaction des statuts

La plupart des règles qui régissent le fonctionnement de la société sont inscrites dans les statuts. C’est pourquoi il est essentiel d’accorder une attention toute particulière à la rédaction des statuts. 

Dans les règles de fonctionnement on retrouve notamment la répartition des pouvoirs, les modalités de prise de décision, le fonctionnement des assemblées générales ou encore la nomination du gérant. 

Il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel juridique pour rédiger les statuts (avocat, notaire) pour s’assurer de leur viabilité. 

Apport et Capital Social

Le montant du capital social est librement fixé par les associés. Ils peuvent effectuer cet apport en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). La répartition des parts sociales est également définie par l’apport réalisé par chacun des associés. 

Immatriculation de la société (SIRET)

L’immatriculation de la société se fait suite au dépôt d’un dossier de création d’une SCI auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).

Afin que le dossier déposé soit complet, il doit comprendre plusieurs documents : 

  • Formulaire M0 – Cerfa 13958-05
  • Statuts de l’entreprise 
  • Acte de nomination du gérant
  • Attestation de parution de l’annonce légale de création de la SCI ; 
  • Justificatif de jouissance des locaux du siège social (facture d’électricité, titre de propriété …) ; 
  • Identité des associés non-gérants : copie d’une pièce d’identité pour les personnes physiques et extrait K-bis de moins de 3 mois pour les personnes morales)
  • Etc

Une fois l’immatriculation validée, la SCI obtient son numéro de SIRET délivré par l’INSEE. Elle doit également déclarer son existence au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Note importante, la SCI, au moment de sa création, doit opter explicitement pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR). Cette option doit également être formulée dans les statuts. 

Coûts de création

Les coûts de création d’une SCI sont très variables et dépendent de plusieurs critères. Dans un premier temps, les frais du dépôt d’une annonce légale varient en fonction du département dans laquelle l’annonce est déposée. Les frais vont de 185€ à 217€HT. Il faut ensuite ajouter les frais d’immatriculation qui s’élèvent à 88,29€. Ils sont divisés en trois frais distincts (émoluments du greffe, dépôt d’actes, frais de déclaration des bénéfices effectifs).

Ces deux premiers frais représentent les frais obligatoires afin d’enregistrer correctement sa SCI. A ces frais peuvent s’ajouter un coût supplémentaire si les associés font appel à un professionnel pour s’occuper du processus de création. Les honoraires de création d’une SCI d’un avocat ou d’un notaire peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros.  

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Comment choisir entre l’IS et l’IR ?

Le choix entre l’Impôt sur les Sociétés (IS) et l’Impôt sur le Revenu (IR) pour une Société Civile Immobilière (SCI) dépendra des objectifs fiscaux et financiers des associés de la SCI.

L’option pour l’IS permet à la SCI d’être considérée comme une personne morale distincte de ses associés. La SCI est alors imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS, qui est actuellement de 15% pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € et de 25% pour les bénéfices supérieurs à ce montant. Les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices de la SCI, mais sur les revenus distribués, qui sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, ou au barème progressif de l’IR s’ils optent pour l’IR.

L’option pour l’IR permet à la SCI d’être transparente fiscalement, c’est-à-dire que les associés sont imposés directement sur la part des bénéfices qui leur revient en fonction de leur quote-part dans la SCI, selon le barème progressif de l’IR. Cela peut être avantageux si les associés sont dans des tranches d’imposition faibles.

En général, l’option pour l’IS est plus intéressante si les associés souhaitent réinvestir les bénéfices de la SCI pour financer de nouveaux projets immobiliers : investissement clé en main,  investissement locatif en colocationOBO… Tandis que l’option pour l’IR peut être plus avantageuse si les associés souhaitent percevoir des revenus réguliers de la SCI. Notre cabinet en gestion privée vous accompagne pour déterminer le choix le plus approprié en fonction des circonstances individuelles de chacun de ses associés.

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Quelle est la fiscalité d’une SCI à l’IR ? 

Fiscalité des associés

Les bénéfices et revenus de la SCI à l’IR sont imposés directement entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part de droits dans la SCI. Chaque associé déclare sa part de revenus dans sa déclaration de revenus personnelle. Les revenus en provenance de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt (Tranche Marginale d’Imposition – TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. (Attention le fonctionnement est différent si l’associé est une personne morale). 

Comme les associés supportent l’impôt chacun de leur côté, la SCI à l’IR n’est pas imposée en tant qu’entité distincte et est donc dite transparente. Que les associés choisissent de se distribuer ou non les bénéfices générés par la SCI, ils seront imposés sur leur quote-part. 

Régime fiscal de la SCI à l’IR

Les bénéfices et revenus de la SCI à l’IR sont imposés directement entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part de droits dans la SCI. Chaque associé déclare sa part de revenus dans sa déclaration de revenus personnelle. Les revenus en provenance de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt (Tranche Marginale d’Imposition – TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux 17,2%). (Attention le fonctionnement est différent si l’associé est une personne morale). 

Pour les associés personnes physiques, la déclaration des bénéfices perçus par la SCI à l’IR se fait via le régime des revenus fonciers. De manière générale, le régime du micro foncier est privilégié car plus simple à déclarer. Ce dernier fonctionne si les loyers perçus ne dépassent pas 15.000€ annuels. Le fonctionnement quant à lui est simplifié, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Les 70% restants sont soumis au barème progressif + prélèvements sociaux. 

Option Régime Réel

Dans le cas où, les revenus bruts dépassent 15.000€ par an, le contribuable passe automatiquement au régime réel. Il n’est donc plus assimilé au régime micro-foncier, mais au réel. Ce régime peut également être pris sur option même si les revenus sont inférieurs à 15.000€ brut par an. 

La déclaration devient dans ce cas, un peu plus fastidieuse. Il faut tenir une comptabilité des revenus encaissés mais également des charges réelles dépensés pour l’exploitation du bien. Cet exercice comptable remplace l’abattement forfaitaire de 30% applicable au micro-foncier. 

En revanche, la fiscalité appliquée aux associés de la SCI sera la même qu’ils déclarent les revenus en micro-foncier ou sous le régime réel. (Barème progressif + Prélèvements sociaux).

Déduction des Charges et Amortissements

Avant que les associés soient imposés à titre personnel, la société civile doit définir le résultat fiscal. Ce montant résulte de la soustraction de certaines charges aux revenus bruts perçus. Ce calcul s’effectue notamment dans le cadre du régime réel.

La SCI peut déduire des revenus les charges d’intérêt d’emprunt (si financement il ya ), les charges d’exploitation et de gestion du bien, des travaux potentiels ou encore des charges d’entretien. 

Le résultat fiscal sera donc déterminé comme ceci : Loyers bruts – Charges.

Fiscalité en cas de cession d’un bien (revente)

En cas de cession d’un bien immobilier dans le SCI à l’IR,  les potentielles plus-values réalisées sont imposées au niveau des associés. Du fait de sa transparence, la SCI à l’IR bénéficie du régime d’imposition sur les plus-values des particuliers. Plus le bien est détenu longtemps, plus la fiscalité sur une potentielle plus value sera faible. Les plus-values peuvent également bénéficier des régimes d’exonération appliqués aux particuliers (résidence principale notamment). 

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Quels sont les avantages de la SCI à l’IR ?

Facilité de gestion

Un gérant est nommé au sein de la SCI. Ce dernier peut se voir accorder les pouvoirs de gestion, c’est-à-dire de vendre, d’acheter ou de louer un bien. Ce type de décisions des associés permet à une seule et même personne de s’occuper de toute la gestion opérationnelle de la SCI. 

D’autres règles de gestion peuvent aussi être établies dans les statuts lors de leur rédaction. La SCI offre une grande souplesse de gestion ce qui permet d’adapter le mode de gestion et la structure aux besoins spécifiques de chaque associé. La répartition des charges et des revenus peuvent faire l’objet d’une personnalisation. 

Accès à l’emprunt

Du fait que toutes les charges soient mutualisées au sein de la SCI, les associés peuvent obtenir un financement plus facilement ou réduire le coût d’un projet immobilier important. La SCI permet aux associés de ventiler tous ces coûts entre plusieurs personnes plutôt que de porter seul un projet immobilier.

Transmission

Un autre avantage non négligeable lié à la création d’une SCI est la transmission du patrimoine. En effet, il est possible de créer une SCI avec ses enfants. Ainsi ils seront déjà associés au sein de la structure ce qui facilitera la transmission au moment souhaité. La transmission ou donation sera effective sur des parts de SCI et non pas sur un bien immobilier, les frais de mutation seront donc calculés sur la valeur des parts et non sur la valeur réelle du bien. 

Des donations anticipées peuvent également être consenties en amont afin de transmettre les parts au fur et à mesure du temps.

Absence de comptabilité

En SCI à l’IR, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire. Néanmoins, elle est grandement conseillée car elle permet de suivre précisément les mouvements financiers de la SCI, notamment les recettes et les dépenses liées à la gestion des biens immobiliers détenus par la société. Cela facilite également la préparation des déclarations fiscales annuelles et assure une meilleure gestion financière de la SCI.

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Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IR ?

Frais de montage

La création d’une SCI engendre des frais pouvant aller d’une centaine d’euros à plusieurs milliers si les associés se font accompagner d’un avocat. Certains frais ne sont ni négociables ni évitables. Il est donc important de les prendre en compte et de les avoir en tête avant de se lancer dans une création de SCI.  

Amortissement comptable – LMNP

L’un des gros désavantages de la SCI à l’IR est l’impossibilité d’y loger un bien locatif à destination d’une location meublée. La SCI ayant un objet civil, elle ne peut pas héberger une activité dite commerciale comme le LMNP. 

Une SCI à l’IR ne bénéficiera pas du régime LMNP et ne pourra pas déduire comptablement l’amortissement des revenus locatifs perçus. Ce système est en revanche disponible au sein d’une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Responsabilité Indéfinie des Associés

Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la société peuvent se retourner contre les biens personnels des associés pour obtenir le paiement des dettes de la SCI.

5. L’apport d’un bien en SCI à l’IR 

L’apport d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR peut intervenir à la création de l’entreprise et présent dans les statuts ou pendant la vie de la société par le biais  d’une augmentation en capital suite à un apport en nature. Cet apport permettra à l’associé de recevoir des parts sociales en contrepartie. 

L’apport d’un bien dans une SCI suppose que la société devient propriétaire du bien. Cette opération se traduit par un transfert de propriété et produit des effets similaires à une vente entre particuliers. A la différence d’une vente classique, l’apport ne sera pas rémunéré en numéraire mais en parts sociales. 

Néanmoins, il est intéressant de noter qu’un des associés peut également vendre l’un de ses biens à la société. Dans ce cas, une transaction immobilière classique aura lieu. 

Que le bien soit apporté ou vendu à la SCI, la transaction doit se faire auprès d’un notaire. Il est donc important de prendre en compte les frais liés à ces opérations de transferts. 

L’apport peut se faire de différentes manières et les frais liés à ces solutions sont également différents : 

  • Apport en nature pur et simple : pas de frais d’enregistrement (l’apporteur est rémunéré par les parts sociales).
  • Apport à titre onéreux : similaire à une vente, soumis aux frais de notaire classique (l’apporteur est rémunéré par une somme d’argent versé par la SCI). 
  • Apport mixte : il donne droit à l’attribution de parts sociales et en outre, la SCI prend en charge le passif du bien apporté.

Lorsque l’on apporte un bien à une SCI à l’impôt sur le revenu, certains formalités sont à effectuer : 

  • Evaluation du bien à apporter
  • Purge du droit de préemption
  • Formalités de publicité foncière
  • Calcul et imposition des plus-values immobilières

L’évaluation du bien à apporter

Contrairement à un apport en SAS ou SA, l’apport d’un bien immobilier dans une SCI à L’IR ne requiert pas l’intervention d’un commissaire aux apports. L’estimation de la valeur du bien est à la charge des associés. En cas de sur/sous évaluation, la responsabilité de l’associé pourra être engagée. Cette évaluation peut être corrigée et les parts sociales de l’associé rééquilibrées. 

La purge du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit qui permet à une commune, via la mairie, d’acquérir un bien immobilier en priorité. En pratique, pour savoir si l’immeuble est soumis à un droit de préemption il suffit d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation de l’immeuble. A compter de la réception de cette déclaration, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour informer l’apporteur du bien immobilier de sa volonté d’acquérir ou non l’immeuble.

Le service de publicité foncière

Afin d’être opposable aux tiers, l’apport d’un immeuble à une SCI est soumis à publicité. Cette publication auprès du Service de publicité foncière compétent doit avoir lieu avant l’immatriculation de la SCI.

La plus value immobilière

Une plus-value immobilière peut être constatée si la valeur des parts sociales reçues par l’associé apporteur est supérieure au prix d’acquisition du bien. Dans ce cas, c’est l’associé à titre personnel, qui devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-value s’il y est soumis (exonération ou abattement).

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Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il a fondé en 2007.

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