Déclaration en LMNP

Article écrit par Régis Terence FOURN, conseiller en gestion privée.

Découvrez l’importance de comprendre les règles fiscales applicables à la déclaration d’impôt en LMNP afin d’éviter de mauvaises surprises. Dans cet article, nous vous présentons des conseils pratiques pour vous aider à établir votre déclaration et choisir les options fiscales les plus avantageuses. En outre, nous vous expliquons comment minimiser les risques liés à la déclaration en LMNP, vous permettant ainsi de sécuriser fiscalement votre investissement. Ne manquez pas nos recommandations issues de notre expérience pour optimiser votre situation fiscale en tant que propriétaire de biens en LMNP.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux attractifs. En louant des biens immobiliers meublés, vous pouvez déduire les charges liées à votre activité, comme les frais de gestion, l’assurance et les intérêts d’emprunt. De plus, l’amortissement des biens permet de réduire votre revenu imposable chaque année. Pour une déclaration précise, faites appel à un expert en fiscalité immobilière spécialisé en LMNP. Maximisez les avantages fiscaux du statut LMNP et optimisez votre investissement immobilier.

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Quelles sont les obligations fiscales du LMNP ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), comprenez les impôts qui vous concernent : impôt sur le revenu, CSG, CRDS et taxe foncière. Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez le choix entre le régime réel et le régime forfaitaire, avec des spécificités propres au LMNP. Pour une déclaration précise, faites appel à un expert en fiscalité immobilière spécialisé en LMNP. Optez pour le régime le plus avantageux et maximisez vos déductions fiscales. Assurez-vous de respecter les obligations fiscales propres au LMNP. Gérez votre activité LMNP en toute conformité avec la législation.

Quand faire sa déclaration en LMNP ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), connaître les délais pour effectuer votre déclaration de revenus est crucial. La déclaration LMNP doit être faite chaque année avant le 31 mai, avec des variations possibles selon votre situation. Rassemblez tous les documents nécessaires, tels que les relevés de loyers et les factures de charges, pour remplir votre déclaration correctement. En cas de complexité, faites appel à un expert en fiscalité immobilière spécialisé dans le LMNP pour éviter les erreurs coûteuses. Respectez les délais et les obligations fiscales pour éviter les sanctions. Faites votre déclaration en toute tranquillité et optimisez votre gestion fiscale LMNP.

Comment faire sa déclaration en LMNP ?

Comment réaliser ma déclaration en LMNP si mes revenus sont inférieurs à 23 000 € ?

Lors de votre déclaration fiscale, il est essentiel de connaître et de surveiller attentivement 6 cases spécifiques. Ces cases sont mises en évidence par des couleurs différentes sur notre présentation ci-dessous. Il convient de noter qu’il y a souvent des doublons, avec une case pour Monsieur, une autre pour Madame (et même une troisième pour la personne à charge). Il est important de rappeler que vous devez indiquer les revenus et les charges de l’année 2022 sur la déclaration 2023.

  • Si vous louez un bien meublé et opté pour le régime micro-BIC, vous devez remplir la case 5ND avec le loyer annuel perçu. L’administration fiscale appliquera automatiquement un abattement de 50%.
  • Dans le cas du régime micro et si votre bien est éligible et classé comme meublé de tourisme, le fonctionnement est similaire avec la case 5NG. L’abattement sera alors de 71%.
  • Pour les propriétaires au régime réel qui ont un résultat positif, deux options s’offrent à vous. Si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le chiffre dans la case 5NA. Sinon, utilisez la case 5NK.
  • Au régime réel, il est plus courant d’avoir un déficit. Dans ce cas, reportez le montant dans la case 5NY si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé, sinon utilisez la case 5NZ (indiquez un chiffre positif, donc si votre déficit est de -5000 €, inscrivez 5000 dans la case).
  • Tout déficit non utilisé est provisionné pour les années suivantes. La rubrique violette comprenant les cases 5GA à 5GJ se remplit automatiquement avec les déficits antérieurs. Ceux mentionnés dans les cases 5NY et 5NZ se reporteront automatiquement l’année suivante.

Pour les loueurs en meublé régis par le régime réel, il est important de savoir que le résultat positif ou le déficit figure sur la liasse fiscale du formulaire 2031. Vous devez consulter la ligne 7 de la première page.

Comment réaliser ma déclaration en LMNP si mes revenus sont supérieurs à 23 000 € ?

Si vos revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 €, il est important de noter que les cases à remplir sont différentes. Depuis deux ans, vous êtes tenu de verser des cotisations sociales à l’URSSAF. Cependant, vous conservez le statut de LMNP et non LMP tant que les revenus provenant de la location meublée ne représentent pas plus de 50% de votre revenu total. Il est donc nécessaire de compléter les cases ci-dessous, qui ont le même impact sur le plan fiscal, mais servent à informer l’administration fiscale que vous avez acquitté des cotisations sociales :

  • 5NW pour le micro-BIC en LMNP avec plus de 23 000 € de loyers.
  • 5NJ pour le micro-BIC sur un bien classé meublé de tourisme.
  • 5NM au régime réel avec un résultat positif et un OGA. Sans OGA c’est alors la case 5KM.
  • En cas de déficit, c’est alors la case 5WE avec CGA et 5WF sinon.

Il est conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine du cabinet Agora Finance, qui pourra vous délivrer ses préconisations suite à l’analyse complète de votre situation et de votre patrimoine. Découvrez nos services de gestion de patrimoine, gestion privée, family office et multi family office. Chaque conseiller en gestion de patrimoine vous apporte un conseil personnalisé global pour répondre au mieux à vos attentes et vos projets.

Comment optimiser sa déclaration en LMNP ?

De la comptabilisation des frais dans le régime micro BIC aux déductions précises des dépenses dans le régime réel, les options de déduction liées à la location meublées peuvent varier. Si vos revenus sont inférieurs à 70 000 € de revenus, vous pouvez choisir entre ces deux régimes d’imposition qui s’offrent à votre activité. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’appliquera automatiquement de par le seuil des 70 000 €.

Dans le cadre du régime réel, vous avez la possibilité de déduire les différentes charges suivantes:

  • taxe foncière annuelle 
  • CFE
  • vos charges de copropriété
  • honoraires d’expert-comptable
  • intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier 
  • vos frais de dossier de votre crédit immobilier 
  • vos frais de notaire 
  • achats et fournitures de matériels (jusqu’à 500€)
  • honoraires d’agence ou de votre gestionnaire 
  • entretien et réparation de votre bien immobilier 
  • provisions pour risques d’impayés 
  • vos frais d’énergie (électricité, eau, gaz, etc)
  • provisions pour risques d’impayés

Attention aux outils en ligne, appel professionnel

Beaucoup d’outils en ligne vous sont présentés afin de faciliter vos démarches. Cependant ces outils automatisés peuvent présenter des limites et des risques. Il est essentiel de comprendre que la déclaration LMNP comporte des spécificités fiscales complexes qui nécessitent une expertise. Faire appel à un professionnel spécialisé en fiscalité immobilière vous garantit une déclaration précise, conforme aux réglementations en vigueur et optimisée sur le plan fiscal.

Il existe plusieurs outils et logiciels pour faciliter votre gestion fiscale du LMNP:

  1. des logiciels de comptabilité: Des logiciels de comptabilité spécifiques au LMNP, tels que LMNP Expert ou LMNPad, peuvent vous aider à gérer vos revenus et dépenses, générer des rapports fiscaux et effectuer le suivi de votre activité de location meublée
  2. des outils de gestion locative : Des plateformes de gestion locative comme Lodgis, Smartrenting ou Rentila peuvent vous assister dans la gestion de vos biens locatifs, en facilitant la gestion des loyers, des contrats de location et des charges
  3. des calculatrices fiscales LMNP : Certaines calculatrices en ligne, telles que celle proposée par le site impots.gouv.fr, permettent de simuler vos impôts et charges en fonction des revenus de votre activité LMNP
  4. Applications mobiles : Il existe également des applications mobiles, comme Comptexpert LMNP, qui vous aident à suivre vos dépenses, à générer des rapports et à garder une trace de vos obligations fiscales

N’oubliez pas que ces outils peuvent être utiles pour faciliter certaines tâches, mais il est toujours recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité pour vous assurer de la conformité de votre déclaration LMNP.

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Quels sont les risques de la déclaration en LMNP ?

Risques associés à la déclaration LMNP : comment les éviter ? La déclaration LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut présenter des risques si vous ne respectez pas les obligations fiscales ou les réglementations en vigueur. Erreurs de déclaration, non-conformité légale et litiges avec les locataires sont autant de problèmes potentiels. Pour prévenir ces risques, il est essentiel de vous faire accompagner par un professionnel de la fiscalité spécialisé dans le LMNP. Ils vous aideront à optimiser votre déclaration, à éviter les sanctions fiscales et à vous conformer aux règles en vigueur, assurant ainsi une gestion sereine de votre activité LMNP.

Oublier de déclarer vos déficits

N’oubliez pas de déclarer d’éventuels déficits antérieurs s’il y en existe.

En location meublée non professionnelle, les déficits sont reportables pendant 10 ans sur les bénéfices tirés de l’activité de location meublée.

Confondre les revenus de locations meublées en revenus fonciers

Attention à ne pas confondre les revenus de locations meublées avec les revenus fonciers ! Comprendre la différence est essentiel pour une gestion fiscale optimale. Lorsque vous louez un bien meublé, vos revenus relèvent du régime des loueurs en meublé, classés comme revenus industriels et commerciaux (BIC), et non comme revenus fonciers. Cette distinction a un impact significatif sur les règles fiscales et les déductions possibles. Pour éviter des erreurs coûteuses, assurez-vous d’identifier correctement la nature de vos revenus locatifs et consultez un expert en comptabilité et fiscalité immobilière qui vous guidera dans cette démarche, maximisant ainsi vos avantages fiscaux dans le respect de la législation en vigueur.

Ne pas respecter les normes de comptabilisation des amortissements

Principales sources législatives et réglementaires : 

Combien coûte une déclaration en LMNP ?

Pour déclarer vos revenus en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’assistance d’un expert en fiscalité immobilière est recommandée. Le coût varie généralement de 1000 € à 3000 € selon la complexité de votre situation et le nombre de biens à déclarer. Bien que cela représente un investissement, faire appel à un professionnel permet d’optimiser votre déclaration, d’identifier les déductions fiscales et d’éviter les erreurs coûteuses. Les honoraires peuvent être déductibles en tant que charges d’exploitation. Prévoyez un budget adéquat pour bénéficier d’une gestion fiscale optimale et en conformité avec la législation en vigueur.

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Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il a fondé en 2007.

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