Crédit immobilier expatriés

Trouver un crédit lorsque l’on est expatrié est parfois le parcourt du combattant. Mettre en concurrence les banques pour sélectionner les meilleures conditions de crédit spécifiques à la situation personnalisée de l’expatrié nécessite une réelle expertise. Agora finance à sélectionner les meilleurs experts pour accompagner les expatriés dans leurs projets immobiliers. Quels sont les critères pour choisir un courtier dédiés aux expatriés ? Nos conseils pour faire le bon choix.

Qu’est-ce qu’un expatrié ?

Avant d’envisager un projet immobilier et donc un financement, il convient dans un premier temps de déterminer son statut vis-à-vis des banques françaises. Les banques françaises sont pour certaines favorables au crédit immobilier pour expatriés, mais ces derniers doivent remplir quelques critères pour être considérés comme tel.  Comment obtenir un crédit immobilier quand on est expatrié ? Quels sont les projets financables quand on est expatrié ? Comment acheter à l’étranger ? Nos conseils pour réussir son projet immobilier en tant qu’expatrié.

Quelle différence entre expatrié, non-résident et fonctionnaire d’Etat ?

Il est important d’arriver à différencier un expatrié, d’un non-résident, ou encore d’un fonctionnaire d’état en mission à l’étranger. Le statut influe sur les conditions de crédit accordées à l’emprunteur. 

Crédit immobilier pour les expatriés

Pour être considéré comme “expatrié” par les banques françaises, il faut remplir des critères essentiels. 

Le premier intervient dans le cadre d’une mutation à l’étranger par sa société actuelle ou par une autre société française pour une durée indéterminée. Un expatrié sera considéré comme tel à partir du moment où il quitte le territoire français pour des raisons professionnelles. La plupart des expatriés restent dans la même société mais sont affectés à l’étranger pour des décisions stratégiques prises par leur employeur. Il est donc commun de retrouver des sociétés comme Total, Accord ou Air France qui expatrient une partie de leurs salariés pour assurer une présence nécessaire à l’étranger. 

De manière générale, ces salariés sont accompagnés dans leur aménagement et dans leurs dépenses par leur employeur. Ils bénéficient par exemple d’un package salarial qui s’accompagne d’une compensation pour le loyer, les dépenses de communication, de transports (voiture + essence) etc. La rémunération est versée par la société d’accueil à l’étranger et généralement sa domiciliation se fait partiellement ou totalement en France (payée en euro sur un compte français).

Cet expatrié recevra donc un avenant à son contrat de travail sur lequel figurera tous ces changements (rémunération, bonus, congés, avantages en nature, etc). Cependant, au retour, le salarié sera obligé de réintégrer l’entreprise en France.

Crédit immobilier pour les non-résidents

Un non-résident quant à lui, est une personne quittant la France pour diverses raisons et pas uniquement dû à sa situation professionnelle. La notion de non-résident réside bien souvent à travers la fiscalité de la personne en question. Si le citoyen français réside dans un pays pendant au moins 183 jours et que son foyer et ses intérêts économiques sont situés sur place, alors il sera considéré comme résident de ce pays d’accueil et non-résident par les banques françaises. Il payera donc ses impôts suivant la législation locale et devra se soumettre à une convention fiscale entre ce pays et la France s’il possède encore des biens ou des sources de revenus en France. Son contrat de travail sera un contrat local soumis au droit du pays d’accueil et n’a aucune garantie de réemploi lors d’un éventuel retour en France. 

Crédit immobilier pour les fonctionnaires d’état

Il existe une autre catégorie de personnes qui sont contraints de s’expatrier pour des raisons professionnelles. Il s’agit des fonctionnaires d’État travaillant pour un ministère (armée, intérieur, affaires étrangères ou encore éducation). Ces fonctionnaires, la plupart du temps sont affectés dans un pays de leur choix et/ou imposés pour y effectuer une mission allant de 2 à 5 ans en fonction des ministères. 

Ils restent fonctionnaires d’état sur place et sont payés par l’état français. Il y a un point de vigilance à garder en tête sur ces profils, c’est que la rémunération est souvent plus importante dans leur pays d’accueil qu’en France. Néanmoins cette rémunération ne dure que sur la période d’expatriation (en moyenne 3 ans).  

Les banques françaises considèrent ces expatriés comme fonctionnaires à part entière, mais les revenus sont calculés de manière différente en fonction des banques.  

De plus, le projet sera attentivement étudié par les banques. Le financement d’une résidence principale sera davantage privilégié en prévision d’un retour en France dans les prochaines années, plutôt que l’acquisition d’une résidence locative. 

En résumé :

Les banques françaises apprécient davantage les expatriés que les non-résidents pour des raisons évidentes de sécurité. Le crédit immobilier pour expatriés est donc plus facile que celui des non-résidents. Néanmoins, le financement d’un non-résident est loin d’être impossible mais demande une bonne préparation et une présentation d’un dossier irréprochable et solide. 

Peu importe le statut de l’expatrié, le plus important est de présenter un projet cohérent en fonction de sa situation actuelle et à venir. Néanmoins, bien comprendre à quelle catégorie l’expatrié appartient, permet de d’être plus efficace et de mieux négocier avec les différents partenaires bancaires. 

Quels sont les crédits immobilier pour expatrié ?

Une fois que le statut de l’emprunteur est défini, il s’agit maintenant de comprendre le but de l’acquisition. Les projets sont très différents d’une personne à l’autre et suivent en général une vision plutôt long termiste. Il est donc important de bien cerner les caractéristiques de cet achat et notamment la localisation ou bien encore l’utilité. Un gestionnaire de patrimoine ou gestionnaire de fortune pourra vous aiguiller.

Comment obtenir un crédit immobilier pour un expatrié ?

Entrons dans le cas de figure où la personne expatriée souhaite acquérir un bien localisé en France. En tant qu’expatrié, l’utilité du bien est très importante pour que les banques puissent mettre en place le montage financier le plus adéquat en fonction de leur conditions d’octroi. Le financent de l’expatrié en dépendra.

Crédit immobilier des expatriés pour une Résidence Locative

L’une des demandes les plus fréquentes lorsqu’une personne résidant à l’étranger souhaite acquérir un bien immobilier en France, est la résidence locative. L’investissement locatif clé en main est de plus en plus plébiscité par les expatriés notamment dans le but de préparer leur retour en France ou leur retraite (voir article sur le PER). Au vu de la qualité des revenus perçus, le financement du résidence locative ne pose souvent que très peu de problèmes. De plus, un revenu supplémentaire qui découle de la future location de ce bien, vient se rajouter au calcul du taux d’endettement de l’acquéreur. Il n’est pas rare de voir des expatriés profiter de leur rémunération locale afin d’empiler les biens locatifs et de se créer un patrimoine conséquent pour leur retour en France. 

Crédit immobilier des expatriés pour la Résidence Secondaire

La deuxième typologie de projet qui revient beaucoup sur ce type de profil concerne la résidence secondaire. Cette acquisition est souvent présentée comme une résidence secondaire aujourd’hui, qui aura pour but de se transformer en résidence principale au retour en France, si ce dernier devait avoir lieu. La résidence secondaire ne génère pas de revenus du point de vue des banques, même si les propriétaires décident d’utiliser des plateformes telles que Airbnb ou Abritel afin d’obtenir un peu de revenus fonciers liés à une location.

Qu’elle soit à but locatif ou secondaire, l’acquisition en France est le projet le plus simple à financer et le plus demandé par les personnes résidant à l’étranger. On remarque que beaucoup d’expatriés finissent par rentrer en France en fin de carrière et anticipent ce retour en investissant dans l’immobilier afin d’être sereins pour leur retraite. 

Il est donc important que cette clientèle, très souvent patrimoniale, puisse être accompagnée tant sur le montage financier de leur acquisition que sur la gestion de leur patrimoine global. 

Comment acheter à l’étranger pour un expatrié ?

L’autre typologie de projet également recherché par certains investisseurs, est l’achat d’un bien immobilier à l’étranger (hors France). 

Le premier cas de figure prend la forme d’un achat de résidence principale dans le pays de résidence de l’expatrié (ex : un français à Londres qui souhaite acheter sa résidence principale à Londres). Ce type d’opération n’est pas financé par les banques françaises car la mise en place d’une garantie sur un bien à l’étranger est extrêmement compliquée. De plus, au même titre qu’un étranger résident en France et souhaitant acheter sa résidence principale en France, le français expatrié pourra se référer à une banque locale pour obtenir un financement sur place. C’est la solution la plus simple, la plus rapide et la moins coûteuse. 

Le deuxième cas de figure est l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger pour une personne résidant fiscalement en France. Cette typologie d’achat est également complexe mais pas impossible. La problématique reste la même, c’est-à-dire la mise en place d’une garantie sur le bien financé qui se trouve à l’étranger. Néanmoins, certains groupes bancaires français possèdent des filiales dans quelques pays d’Europe ce qui facilite le financement de tels projets. Il est donc possible de se faire financer par une banque française “classique” un bien situé aux Baléares, en Espagne, au Portugal, ou encore en Italie. Ces projets se limitent néanmoins aux biens situés dans les pays limitrophes de la France (Belgique, Espagne, Italie, Suisse, Allemagne, Luxembourg, mais également le Portugal).

Enfin, le troisième cas de figure, qui est beaucoup plus complexe, mais somme toute possible dans certaines conditions, est de financer un bien à l’étranger (Europe) pour un français expatrié dans un pays européen (ex : français résident fiscal belge, qui souhaite acheter une maison à Ibiza). Ce montage est très complexe et souvent refusé car les garanties et la sécurité de la banque sur une telle transaction sont quasiment nulles. Dans un tel cas, le crédit immobilier pour expatriés est très compliqué.

En conclusion :

L’opération la plus simple à financer reste l’achat d’un bien immobilier situé en France, par une personne résidant à l’étranger et de préférence dans un pays occidentalisé. 

De plus, il est intéressant d’ajouter que la plupart des banques françaises ont une liste noire de pays dans lesquels elles refusent systématiquement les demandes de financement. Si l’investisseur réside dans l’un des pays suivants: Corée du Nord, Iran, Irak, Syrie, Nigeria, Afghanistan, Bahamas (liste non-exhaustive) la demande de financement sera refusée instantanément. Les raisons sont plutôt simples. Elles concernent le financement du terrorisme, le blanchiment de capitaux ou encore des risques liés à la stabilité politique du pays (ex : Ukraine en Février 2022). 

Autrement, dans un cadre plus classique, le crédit immobilier pour expatriés ne pose pas de problème si les critères demandés par les banques sont respectés. 

Quels sont les profils d’expatriés pour les crédits en France et à l’étranger ?

Lorsque l’on aborde l’étude d’un dossier pour un projet immobilier d’un expatrié, il est important de se pencher sur la situation professionnelle du ou des emprunteurs, mais également sur l’âge. Il faut savoir que pour ce type d’investissement, l’étude du dossier se fait vraiment au cas par cas, mais certaines grandes lignes ressortent entre tous les établissements bancaires.

Crédit immobilier pour salariés

Les profils les plus simples à financer dans le cadre d’un crédit immobilier pour expatriés sont les salariés d’un grand groupe français ou international. Il faut que le contrat local soit l’équivalent d’un CDI français. Les revenus sont considérés à 100%, sauf pour le variable qui comme son nom l’indique n’est pas fixe et peut évoluer dans le temps. Dans ce cadre là, la banque fera la moyenne des 3 dernières années afin d’en déduire une rémunération cohérente.  

La banque se réserve le droit de se renseigner sur l’employeur de l’emprunteur surtout s’il n’est pas rattaché à un groupe français ou une multinationale connue. Également, le fait d’être salarié de sa propre société ne rentre pas dans ce contexte là, et l’emprunteur sera traité comme un chef d’entreprise. 

Les documents nécessaires à l’étude du dossier seront les mêmes que ceux demandés pour un dossier classique. Cependant, il est préférable de les fournir en français, en anglais ou dans une langue occidentale facile à traduire (éviter japonais, arabe, russe, etc). La banque demandera donc les trois dernières fiches de paie, les derniers avis d’imposition, des documents d’identité et des justificatifs bancaires.  

En définitive, hormis les contreparties bancaires qui peuvent être un peu restrictives, il n’est pas compliqué de trouver un financement pour des profils salariés.

Crédit immobilier pour fonctionnaires d’état

Cette deuxième catégorie d’emprunteur est moins répandue, simplement car les postes sont beaucoup plus rares. Néanmoins, les fonctionnaires d’état à l’étranger bénéficient de conditions avantageuses liées au fait que la plupart du temps leurs revenus sont versés par l’état français et donc “sécurisés”. La grande majorité des fonctionnaires à l’étranger restent fiscalisés en France et la traçabilité des revenus est donc optimale. 

Les banques, pour certaines, ont des départements dédiés aux diplomates et fonctionnaires expatriés auxquels ils offrent des conditions avantageuses du fait de la sécurité des revenus. Le seul aspect négatif sur ce genre de profil est lié à la durée de leur mission. Certains de ces postes ont une durée de 3 ans et la rémunération qui vient avec, également.  

Les documents demandés seront les mêmes que ceux nécessaires à l’étude d’un dossier d’un salarié (fiche de paie, documents d’identité, justificatifs bancaires, avis d’imposition et justificatif d’affectation).

Crédit immobilier pour professions libérales et chefs d’entreprise

Cette catégorie socioprofessionnelle n’est pas très appréciée par les banques car le risque de défaut est beaucoup plus élevé qu’un emprunteur salarié. La banque n’est pas en mesure d’évaluer le véritable risque lié à une activité à l’étranger qu’elle soit pérenne ou pas. 

Ce type de dossier sera traité au cas par cas, mais il est important de savoir que certaines banques refusent des dossiers à l’étude pour cette raison. Avant de se lancer dans quelconque projet immobilier lorsque l’on est considéré comme non salarié à l’étranger, il est important de se renseigner pour être sûr qu’une banque est en mesure de se lancer dans le projet. 

Les documents demandés pour les chefs d’entreprise sont les trois derniers avis d’impôt, bilans comptables et comptes de résultat. On retrouve bien évidemment les fameux documents d’identité, et également les justificatifs bancaires personnels, mais aussi professionnels afin de juger de la santé des comptes de l’entreprise. 

Les meilleurs conseils pour faire un crédit  immobilier quand on est expatrié ?

L’analyse du dossier est une chose importante pour les banques, mais les conditions d’emprunt le sont aussi pour l’emprunteur. Le fait que le crédit immobilier pour expatriés est plus complexe à obtenir que pour un résident français, ne veut pas dire qu’il faut accepter tout et n’importe quoi !  Nos conseils pour bien négocier avec les banques et savoir ce qu’il faut faire pour obtenir un crédit immobilier.

L’apport

L’apport est l’un des plus gros chantiers sur les dossiers expatriés. Chaque banque a sa propre politique en ce qui concerne l’apport en matière de crédit immobilier pour expatriés. Mais de manière générale, elles demandent au minimum 20% à 30% d’apport en plus des frais. Ce qui représente un apport frais compris de 30% à 40% en fonction de l’établissement bancaire. A notre connaissance, la grande majorité des banques ne dérogent pas à ce seuil de 20%. Le pourcentage d’apport peut varier en fonction du montant emprunté. A titre d’exemple, un emprunt supérieur à 500.000€ nécessitera un apport de 30% alors qu’un emprunt inférieur pourra se contenter d’un apport de 20% uniquement. L’apport est donc un gros sujet et un poste de dépense important sur un dossier de financement expatrié. 

Le collatéral

En plus de l’apport -nécessaire à l’obtention d’un crédit immobilier pour expatriés-, certaines banques peuvent demander un collatéral à immobiliser afin de garantir une sécurité supplémentaire. En d’autres termes plus simple, un collatéral est une somme d’argent placée dans l’établissement bancaire émetteur du crédit afin que ce dernier l’utilise en garantie en cas de non remboursement de la dette. Cette sécurité supplémentaire n’est pas obligatoire même est souvent utilisée par les banques sur des financement jugés plus risqués ou complexes que la normale.

La valeur du collatéral est souvent calculée en pourcentage du montant emprunté. Ce pourcentage varie en fonction des banques et de la complexité du dossier et du profil de l’emprunteur. A titre d’exemple un fonctionnaire d’état français expatrié peut ne pas être soumis à ce collatéral alors qu’un chef d’entreprise résidant à l’étranger, devra lui mobiliser un collatéral, d’environ 50% de la valeur du financement. La fourche de valeur d’un collatéral va de manière générale de 15% à 50%. Dans le cadre d’un crédit in fine par exemple, la valeur du collatéral peut atteindre 100% voire 150% du montant emprunté. 

Ce collatéral est placé en grande majorité sur des contrats d’assurance-vie ou équivalent qui présentent une faible volatilité sur les marchés.

Les taux

Les taux accordés sur un crédit immobilier pour expatriés varie en fonction des établissements bancaires et sont en général un peu supérieurs à ceux pratiqués sur un crédit domestique. Les banques respectent une grille de taux, renouvelée chaque début de mois et ajoutent à cette dernière une pondération de + 0,1% à + 0,4% pour les crédits internationaux. Le taux reste néanmoins une composante du crédit négociable. Il n’est pas rare de pouvoir obtenir une décote de ce taux, afin d’optimiser le coût du crédit. 

La durée

La durée d’un crédit international dépend surtout de l’objet du financement. En moyenne ce type de financement se limite à 20 ans, voire 15 ans pour les projets de résidence locative et résidence secondaire. Dans des cas bien spécifiques, la banque pourrait accorder un financement sur 25 ans. Cette option est souvent privilégiée lorsque l’emprunteur est déjà client de la banque. 

L’endettement

En ce qui concerne l’endettement, les critères sont les mêmes que pour un crédit domestique. En d’autres termes, les charges liées au crédit ne peuvent pas représenter plus de 35% des revenus du foyer qui emprunte. 

Les revenus prennent en compte toute rémunération issue de l’activité professionnelle du ou des emprunteurs mais également des futurs loyers si le projet a un but locatif. Attention des loyers sont pondérés à 70% par les banques pour se protéger d’une potentielle vacance locative. (ex : loyer perçu 1000€, loyer comptabilisé dans le taux d’endettement : 700€). Les charges prisent en compte lors d’un calcul de taux d’endettement sont tous les crédits (peu importe l’objet) ou encore les pensions versés. 

Néanmoins, il n’y a aucune différence entre un taux d’endettement pour un crédit expatrié que pour une financement domestique.  

Les contreparties

Dans le cadre d’un crédit immobilier pour expatriés classique, les contreparties bancaires  sont un point primordial dans le bon déroulé du financement. Lors d’un tel emprunt, les contreparties demandées sont différentes. En effet, au vu de la distance géographique, la domiciliation des salaires et la prise d’une carte bancaire ne sont pas cohérents avec les attentes de la banque. Les contreparties prennent donc la forme d’un transfert d’épargne à placer dans cette banque ou encore d’une assurance de bien sur l’appartement/maison financé. 

Les contreparties ne sont pas un point aussi important que dans un emprunt bancaire domestique, c’est pourquoi la majoration du taux permet à la banque de récupérer sa marge sur l’intégralité de l’opération. Néanmoins, il faut être vigilant sur la tarification imposée et surtout sur le collatéral demandé.

Les frais

Un autre sujet est également à prendre en compte lorsque l’on souhaite se lancer dans un projet d’acquisition depuis l’étranger, ce sont les frais relatifs au crédit immobilier pour expatriés. Ces frais sont toujours à inclure dans l’apport, ils ne seront jamais financés par une banque. 

Les premiers frais sont les frais de garantie. Dans la grande majorité des cas, la garantie prend une forme de caution qui est déposée lors de la signature de l’emprunt et peut être remboursée intégralement ou en partie en fonction de l’organisme. Lorsqu’aucun organisme de cautionnement ne souhaite garantir le prêt, la banque peut procéder à une mise en place de garantie par son propre chef. Cette garantie peut prendre dans ce cas deux formes. l’hypothèque, qui prend le bien en garantie en cas de défaut de l’emprunteur. Le PPD (Privilèges des Prêteurs de Deniers) qui n’est autre que la banque elle-même qui se porte garant du remboursement. 

Les seconds frais sont les frais de dossiers bancaires. Le montant est discrétionnaire en fonction des banques. Certaines banques vont privilégier un forfait pouvant aller de 500€ à 2000€, alors que d’autres fonctionnent sous un système de pourcentage du montant emprunté (0,3% à 1%). Ces frais, contrairement aux précédents, sont négociables avec l’établissement prêteur. 

Enfin, les derniers frais représentent la rémunération du courtier, uniquement si vous faites appelle à leur service. Ces frais fonctionnent de la même façon que les frais bancaires et sont propres à chaque courtier. Ils sont néanmoins plus chers que les frais bancaires. Chez Agora Finance, nous proposons un forfait de 2000€ pour tout l’accompagnement, la recherche, et la mise en place d’un plan de financement avec nos partenaires bancaires.

Que faut-il retenir concernant le crédit immobilier des expatriés ?

En conclusion, financer un bien immobilier lorsque l’on est résident à l’étranger n’est qu’une question de préparation et d’accompagnement. Il faut être vigilant sur les conditions accordées et les contreparties demandées afin d’avoir une offre cohérente avec la réalité du marché, sans pour autant espérer obtenir la perle rare. Faites-vous accompagner par un cabinet en gestion de patrimoine pour être sûr de choisir le bon expert en immobilier pour les expatriés.

Agora Finance vous accompagne tout au long du processus de financement. Notre expertise globale en gestion de patrimoine nous permet de traiter les dossiers les plus complexes et d’assurer un suivi de qualité optimale.

Les points les plus importants à retenir sont donc le statut de l’emprunteur, son activité professionnelle, le but du projet et enfin, les conditions demandées par la banque.
Si vous souhaitez plus d’informations sur le financement des expatriés, n’hésitez pas à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner sur votre projet de financement. 

Article écrit par Martin Baure, Directeur Agence Empruntis à Paris et actualisé par Aurélien Guichard