L’Owner buy and Out est une approche patrimoniale complexe faisant intervenir de nombreux experts. Faites vous accompagner par votre conseiller en gestion de patrimoine, un avocat fiscaliste, un expert-comptable , la banque, un courtier en crédit ainsi qu’un notaire pour superviser l’ensemble de l’opération.
L’OBO offre de nombreux avantages patrimoniaux. Toutefois, il doit être utilisé à bon escient. Nos experts vous accompagnent dans la mise en place de ces opérations techniques qui restent difficiles à mettre en place.
Qu’est ce qu’un OBO (Owner Buy Out) ?
L’Owner-Buy-Out, ou la vente à soi-même, consiste à se vendre un bien immobilier locatif à soi-même. Plus précisément, le propriétaire d’un bien immobilier va le vendre à une société (le plus souvent une SCI ou une SARL) appartenant à lui ou sa famille. L’acquisition par la société se réalise au travers d’un crédit immobilier avec un apport.
L’actionnaire de la personne morale (la société), restera le propriétaire du bien immobilier locatif. Le société va ainsi s’endetter et remboursera le crédit bancaire grâce aux loyers générés par la location.
Le secteur des Owner Buy-Outs (OBO) connaît un véritable essor en 2024. Effectivement, avec de nombreuses incertitudes concernant les taux d’intérêt et les variations économiques, les transactions en liquidité sont de nouveau sur le devant de la scène, favorisant les ventes rapides et simplifiées, et donc les OBO.
Il est primordial de s’entourer d’experts dans le domaine de la gestion de patrimoine pour s’assurer de la faisabilité de son projet OBO, surtout dans les conditions d’investissement immobilier en 2024.
Quels sont les objectifs d’un OBO immobilier ?
- Dégager des liquidités pour ré-investir
- Optimiser la fiscalité des revenus du patrimoine
- Profiter des taux historiquement bas du crédit
- Structurer votre patrimoine à travers une SCI ou une SARL,
- Transmettre à vos proches
- Diminuer vos droits de succession
- Sécuriser votre opération
Comment faire un OBO ?
Exemple d’un OBO immobilier
Théo et Elodie Rocher disposent d’un immeuble locatif valorisé à 1 000 000€ net de dette bancaire, avec une fiscalité importante sur les revenus fonciers.
Les objectifs de M et M Rocher sont de baisser leur fiscalité et commencer à transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants.
Avec l’accompagnement d’Agora Finance, ils créent une société et apportent une partie de l’immeuble. Cette société négocie un emprunt de 500 000 € à la banque, et rachète l’immeuble de M. et Mme Rocher. Les parents effectuent une donation partage à leurs enfants. Le bien locatif est alors détenu par la famille en démembrement.
La société utilise le levier du crédit pour payer les vendeurs (M et M Rocher) le prix d’1 000 000€.
Le crédit de la société sera lui remboursé par les loyers et par l’apport.
M et Mme Rocher recevront à titre personnel un montant d’1 000 000€ en liquidité, qu’ils pourront soit placer en partie sur un contrat d’assurance vie haut de gamme en vue d’apporter une garantie à la banque et de percevoir des compléments de revenus avec une faible fiscalité. Ils pourront également étudier des placements responsables pour sécuriser et avoir une meilleure rentabilité.
Quels sont les avantages d’un OBO immobilier ?
Percevoir des revenus complémentaires
Si les loyers sont supérieurs aux échéances de crédit, vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires issus de la société. Enfin, une fois le crédit remboursé par la société vous pourrez percevoir l’intégralité des revenus issus de la location.
Optimiser la fiscalité sur les revenus
Suivant la structure de la société, vous pourrez optimiser la fiscalité des revenus immobiliers. Pour cela, étudier les avantages de la location meublée ou de la création de nouvelles charges afin de diminuer la base imposable des revenus fonciers.
Anticiper la succession de votre patrimoine
Dans un deuxième temps, l’OBO permet de transmettre votre patrimoine à vos enfants ou à votre conjoint, en les associant au capital de la société qui réalise l’acquisition du bien immobilier locatif.
Restructurer et diversifier votre patrimoine
Si votre patrimoine est fortement composé d’actifs immobiliers, il vous sera possible de diversifier vos capitaux. Vous pourrez placer les sommes issues de la vente du bien immobilier sur des contrats d’assurance-vie haut de gamme. Cela vous permettra d’avoir des liquidités disponibles à tout moment. De plus grâce à l’assurance-vie vous bénéficiez d’une fiscalité optimisée tout en constituant des revenus complémentaires. Enfin les capitaux seront en grande partie exonérés de droits de succession ce qui vous permettra de transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions.
Quelles sont les risques d’un OBO immobilier ?
Le paiement des frais de notaire et des droits d’enregistrement
En effet, l’acquisition d’actifs immobiliers génère des frais tels que les frais de notaire qui sont d’environ 7,5%. Ces frais peuvent déséquilibrer la viabilité de l’opération car les établissements bancaires ne sont plus enclins à les inclure dans le financement total.
Le Paiement de la potentielle plus-value immobilière
Suivant la durée de détention de votre bien immobilier, vous bénéficiez d’abattements “pour durée de détention” sur la plus value immobilière. Il sera important de réaliser une projection concernant les coûts générés par la plus-value.
L’abattement pour durée de détention égale à :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.
Quelle est le risque fiscal d’un OBO immobilier ?
Le principal risque est celui de l’abus de droit, l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales qui dispose, pour mémoire, qu’« afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. (…)».
L’administration devra prouver la facticité de l’opération si il n’y a pas :
- la tenue d’assemblées générales des associés,
- la tenue d’une comptabilité,
- une autonomie financière suffisante pour assurer la gestion de l’immeuble (moins de comptes courants et plus de capitaux propres),
- une activité réelle conforme à l’objet social,
- un véritable paiement du prix de vente payable à terme par la société, etc.
L’administration pourra tout de même invoquer l’argument de vouloir éluder la charge fiscale.
Or, l’arrêt Bourdon du Conseil d’Etat est venu valider la création d’une holding de rachat motivée par un intérêt économique comme c’est généralement le cas dans ces opérations.
En d’autres termes, l’OBO ne doit pas avoir un motif exclusivement fiscal ; tout est question de preuve.
Le risque lié à l’évaluation et le prix du bien immobilier :
Autre point de vigilance : L’évaluation et le prix du bien immobilier. L’administration fiscale est très regardante sur l’évaluation du bien immobilier : il conviendra de ne pas minorer la valeur du bien lors de la cession et de retenir des valeurs réelles. Une étude pourra être conduite pour comparer les ventes similaires dans le périmètre du lieu de situation du bien immobilier. Notre conseil : faites réaliser deux avis de valeur par des experts immobiliers.
Le risque de l’OBO immobilier lié au financement
Attention l’opération d’OBO immobilier étant complexe, un dossier spécifique devra être constitué par Agora Finance en vue du financement. En effet, nombre de banques sont souvent réticentes et n’acceptent pas ce montage qu’elles ont du mal à appréhender, malgré la maîtrise de l’opération.
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Notre avis sur l’OBO immobilier
L’OBO est une approche patrimoniale complexe et difficile à réaliser, mais souvent très bénéfique. Il convient de bien mesurer tous les impacts d’une telle opération au sein de votre patrimoine : fiscalité, plus-value, intérêt de créer la nouvelle structure qui portera le bien… Une équipe pluridisciplinaire accompagne les clients de notre cabinet de gestion pour ce type d’opération, et s’entourer d’une équipe d’experts est un gage de réussite pour ces dossiers complexes. Notaire, Avocats, experts-comptables… Nous pilotons l’opération avec toutes les forces nécessaires pour optimiser la situation.
