Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, l’une des premières questions qui se pose est : faut-il opter pour la location meublée ou la location vide ? Ces deux types de location offrent des avantages distincts, mais il est essentiel de bien comprendre leurs spécificités avant de faire un choix.
Ce choix n’a pas seulement un impact sur la gestion locative et l’attractivité du bien, mais aussi sur la fiscalité des revenus locatifs. En effet, le cadre fiscal applicable diffère selon que le bien est loué avec ou sans meubles, influençant directement la rentabilité nette pour le bailleur.
Location vide et location meublée : définitions et cadre légal
- La location vide désigne la mise en location d’un bien immobilier dépourvu de meubles. Le locataire doit donc aménager le logement avec son propre mobilier. La loi impose une durée minimale de bail de trois ans renouvelables (contre un an en meublé) et un dépôt de garantie limité à un mois de loyer. Ce type de location offre une plus grande stabilité locative, mais peut être moins attractif pour certains profils de locataires, notamment les étudiants et les jeunes actifs.
- La location meublée, quant à elle, suppose que le logement soit équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. La loi impose une liste minimale d’équipements (lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.). Le bail est plus court, avec une durée minimale de un an (neuf mois pour un étudiant) et un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer. Ce type de location offre une flexibilité accrue et des loyers souvent plus élevés, mais avec un risque de turn-over plus important.
Tableau comparatif de la location vide VS location meublée
La fiscalité de la location vide et de la location meublée
La fiscalité applicable aux revenus locatifs peut fortement impacter la rentabilité nette d’un investissement. En location vide, les loyers perçus sont imposés en tant que revenus fonciers, tandis qu’en location meublée, ils sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction entraîne des différences significatives en matière de charges déductibles, d’amortissement du bien et d’imposition des revenus.
Ainsi, un investisseur cherchant à maximiser ses revenus tout en optimisant son imposition devra soigneusement comparer ces deux régimes fiscaux avant de choisir le type de location le plus adapté à sa situation.
Le secteur de la location est très sensible aux réformes, notamment la loi de finance de 2025 qui a apporté certaines modification liées aux régimes et à leur fiscalité. Nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un fiscaliste pour vous assurer d’avoir toutes les informations nécessaires.
La fiscalité de la location vide
La location vide est soumise au régime des revenus fonciers, avec deux options d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Chacun présente des avantages et inconvénients en fonction du montant des loyers perçus et des charges associées au bien immobilier.
Les loyers issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, intégrés au revenu imposable du bailleur et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Deux régimes fiscaux existent :
Le régime micro-foncier : une imposition simplifiée
Le régime micro-foncier s’applique lorsque les revenus locatifs annuels du bailleur ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, couvrant l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Exemple : Un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers par an. Avec l’abattement de 30 %, seuls 7 000 € seront imposés selon son taux marginal d’imposition (TMI).
Le régime micro-foncier séduit de nombreux bailleurs grâce à sa simplicité de déclaration. En effet, le propriétaire n’a qu’à indiquer le montant brut des loyers perçus dans sa déclaration de revenus, sans avoir à détailler les charges associées au bien. Un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale, réduisant ainsi la base imposable sans nécessiter de justificatifs. Cette approche allège considérablement les démarches administratives et convient particulièrement aux investisseurs recherchant une gestion fiscale simplifiée.
Toutefois, ce régime présente des limites importantes. L’abattement de 30 % est censé couvrir l’ensemble des charges liées au bien immobilier, mais si celles-ci dépassent ce seuil, le bailleur ne peut pas les déduire. Ainsi, les investisseurs ayant des charges élevées, notamment en raison d’intérêts d’emprunt importants ou de travaux de rénovation, risquent de payer plus d’impôts que s’ils optaient pour le régime réel. Ce dernier permet en effet une déduction intégrale des charges réelles, ce qui peut s’avérer plus avantageux pour optimiser la rentabilité locative.
Le régime réel : une option plus avantageuse pour certains bailleurs
Le régime réel s’applique automatiquement si les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, mais il peut être choisi volontairement si le bailleur a des charges élevées. Contrairement au micro-foncier, ce régime permet de déduire les charges réelles engagées pour la gestion du bien :
- Intérêts d’emprunt
- Travaux d’entretien et de rénovation
- Taxe foncière
- Frais de gestion (agence, syndic, comptable)
- Assurances (loyers impayés, PNO)
Exemple : Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers mais a 5 000 € de charges déductibles. Son revenu imposable sera alors de 7 000 €, contre 8 400 € sous le micro-foncier.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réellement engagées pour la gestion du bien. Cette option est particulièrement intéressante pour les investisseurs ayant des frais importants, tels que des travaux de rénovation, des intérêts d’emprunt ou des frais de gestion. En optimisant ces déductions, le propriétaire peut réduire son revenu imposable, voire générer un déficit foncier. Ce déficit, lorsqu’il est lié à des charges autres que les intérêts d’emprunt, peut être imputé sur le revenu global du bailleur, dans la limite de 10 700 € par an.
Contrairement au micro-foncier ou au micro-BIC, où un simple abattement s’applique automatiquement, le bailleur doit tenir une comptabilité détaillée et conserver tous les justificatifs de ses charges. La déclaration fiscale devient donc plus complexe et peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable, surtout si l’investissement génère un volume important de charges.
Le régime réel n’est véritablement avantageux que lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, faute de quoi le micro-foncier ou le micro-BIC pourrait être plus intéressant en raison de sa simplicité administrative.
Le déficit foncier : un levier fiscal puissant
L’un des principaux atouts du régime réel est la possibilité de générer un déficit foncier lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du bailleur dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi son imposition totale.
Exemple : Un propriétaire perçoit 15 000 € de loyers mais a 20 000 € de charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Il peut imputer 5 000 € sur son revenu imposable, réduisant ainsi ses impôts.
À noter : seules les charges hors intérêts d’emprunt peuvent être déduites du revenu global. L’excédent du déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Imposition et impact sur les revenus du bailleur
En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers issus d’une location vide sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui augmente la pression fiscale.
Exemple : Un bailleur avec un taux marginal d’imposition de 30 % paiera environ 47,2 % d’impôt et prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers imposables.
Conclusion : quand choisir la location vide ?
La location vide est particulièrement intéressante pour :
- Les investisseurs cherchant une stabilité locative avec un bail de longue durée
- Ceux qui ont peu de charges et veulent bénéficier du micro-foncier
- Les propriétaires réalisant des travaux importants pour profiter du déficit foncier
Toutefois, la fiscalité des revenus fonciers est souvent plus lourde que celle de la location meublée, notamment à cause des prélèvements sociaux élevés. Il est donc essentiel de comparer avec le régime des BIC pour optimiser la rentabilité de son investissement.
La fiscalité de la location meublée
La location meublée est soumise à un régime fiscal distinct de la location vide. Les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ce statut offre des options fiscales avantageuses, notamment en matière d’abattement et d’amortissement. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le régime réel.
Contrairement aux revenus fonciers, les revenus d’une location meublée sont traités comme des bénéfices commerciaux. Cela permet au bailleur d’opter pour un régime fiscal potentiellement plus favorable que celui de la location vide.
Le régime micro-BIC : une imposition simplifiée
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée ne dépassent pas 77 700 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, censé couvrir l’ensemble des charges.
Exemple : Un propriétaire perçoit 20 000 € de loyers en location meublée. Avec l’abattement de 50 %, seuls 10 000 € seront imposés selon son taux marginal d’imposition.
Le régime micro-BIC séduit par sa simplicité de déclaration : aucun justificatif n’est requis, et un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers, réduisant ainsi la base imposable. Cet abattement est plus avantageux que celui du micro-foncier en location vide (30 %).
En revanche, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion). Il devient donc moins intéressant pour les bailleurs ayant des coûts élevés, qui auraient davantage à gagner avec le régime réel, permettant une déduction plus précise des dépenses engagées.
Le régime réel : une fiscalité optimisée pour les investisseurs
Le régime réel s’applique de plein droit si les recettes locatives dépassent 77 700 €, mais il peut être choisi volontairement même en dessous de ce seuil. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles, tout comme en location vide, mais avec un avantage supplémentaire : l’amortissement du bien et du mobilier.
Les charges déductibles incluent :
- Intérêts d’emprunt
- Travaux d’entretien et de rénovation
- Taxe foncière
- Frais de gestion (agence, comptable)
- Assurances (loyers impayés, propriétaire non occupant)
- Amortissement du bien et des équipements
Exemple : Un propriétaire perçoit 30 000 € de loyers, a 10 000 € de charges et applique un amortissement de 8 000 €. Son revenu imposable sera de 12 000 €, bien inférieur aux 15 000 € imposables sous le micro-BIC.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles, ce qui le rend particulièrement avantageux pour les biens nécessitant des travaux ou générant des frais importants. Il offre également la possibilité de créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global, réduisant ainsi l’imposition du bailleur.
Cependant, ce régime implique une déclaration plus complexe, nécessitant une comptabilité rigoureuse. Il n’est réellement intéressant que si les charges dépassent 30 % des loyers, faute de quoi le micro-BIC peut s’avérer plus avantageux.
LMNP et LMP : deux statuts pour la location meublée
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de louer un bien meublé sous le régime des BIC, sans contraintes professionnelles. Il est accessible si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer. Ce statut offre plusieurs avantages : choix entre micro-BIC et régime réel, amortissement du bien et du mobilier, et absence de cotisations sociales obligatoires.
À l’inverse, le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € et constituent la principale source de revenus du foyer. Plus contraignant sur le plan comptable, il offre néanmoins des avantages fiscaux comme l’exonération d’IFI, l’imputation illimitée des déficits sur le revenu global et un régime favorable sur les plus-values en cas de revente.
Conclusion : pourquoi choisir la location meublée ?
La location meublée offre des avantages fiscaux significatifs par rapport à la location vide :
- Un abattement plus important en micro-BIC (50 % contre 30 %)
- La possibilité de déduire plus de charges et d’amortir le bien sous le régime réel
- Une fiscalité allégée, surtout pour les bailleurs en LMNP
Toutefois, la location meublée implique une gestion plus exigeante et un turn-over locatif plus fréquent. Le choix entre location vide et meublée dépend donc des objectifs patrimoniaux et de la situation fiscale du bailleur.
Quelle fiscalité choisir selon sa situation ?
Le choix entre location meublée et location vide dépend de plusieurs critères : imposition des revenus locatifs, rentabilité attendue et stratégie patrimoniale à long terme.
Niveau d’imposition et tranche marginale d’imposition (TMI)
Le régime fiscal optimal dépend du niveau d’imposition du bailleur.
- TMI faible (0 % ou 11 %) : Le micro-BIC (abattement de 50 %) est souvent plus avantageux que le micro-foncier (30 %).
- TMI élevée (30 %, 41 % ou 45 %) : Le régime réel en location meublée permet d’optimiser l’imposition en déduisant charges et amortissements.
Exemple : Un propriétaire percevant 12 000 € de loyers annuels et imposé à 30 % :
- Micro-foncier (location vide) : 8 400 € imposables → 2 520 € d’impôt
- Micro-BIC (location meublée) : 6 000 € imposables → 1 800 € d’impôt
- Régime réel (charges de 5 000 € et amortissement de 2 000 €) : 5 000 € imposables → 1 500 € d’impôt
Le régime réel en location meublée est ici le plus avantageux.
Volonté de générer du cashflow
- Si l’objectif est d’avoir un revenu locatif net immédiat, le micro-BIC est une option simple et efficace.
- Pour minimiser la fiscalité et maximiser le rendement à long terme, le régime réel permet de réduire la base imposable et donc l’impôt.
Perspectives de revente du bien
- Location vide : Plus-values soumises à l’impôt des particuliers, avec un abattement progressif jusqu’à exonération après 30 ans.
- Location meublée (LMP) : Possibilité d’exonération sous conditions après 5 ans d’activité, si les recettes sont inférieures à 90 000 €.
En conclusion, la location meublée est fiscalement plus attractive, notamment grâce au régime réel. La location vide reste une option plus stable, adaptée aux investisseurs souhaitant une gestion simplifiée.
