Les meilleures SCPI ISR de 2024

Les  sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI) autrement appelées “pierre papier” attirent chaque année de plus en plus de nouveaux épargnants à la recherche d’alternatives aux placements traditionnels (comme l’assurance vie) et de diversification dans leurs investissements. De plus, les SCPI sont également considérées comme un moyen efficace de pallier la perte de revenus au moment de la retraite. Les SCPI permettent également de réaliser un  investissement socialement responsable (ISR). Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ? Quelles sont les nouvelles SCPI ISR en 2024 ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?

Une SCPI est labellisé ISR quand elle s’engage dans une politique d’amélioration de ses investissements sur les 3 critères ESG suivants :

• Environnement : diminution de la consommation d’énergie pour diminuer l’empreinte carbone, baisse de la consommation d’eau, de la production de déchets.
• Social : améliorer le confort, la santé et le bien être des locataires. Accès facilité aux transports en commun, aides aux personnes à mobilité réduite…
• Gouvernance : améliorer le dialogue avec les locataires visant à avoir une approche commune des enjeux environnementaux et sociaux.

L’investissement responsable commence à prendre une place de plus en plus importante dans l’offre mais aussi la demande des investisseurs, c’est pour cela que chaque année, des SCPI se font labellisés ISR, et 2024 ne déroge pas à la règle. Mais comment s’assurer de sélectionner la meilleure ? Il existe de nombreux critères à prendre en compte pour s’assurer de sélectionner les meilleures SCPI ISR.

Quelles sont les SCPI ISR ?

En 2023, les SCPI ayant obtenu le label ISR étaient au nombre de 16, cette année, 6 nouvelles SCPI ont rejoint la liste 

Qu’est-ce que l’ISR ?

En 2016, les pouvoirs publics ont mis en place, avec d’autres acteurs financiers, un label permettant d’identifier un investissement socialement responsable, le label ISR. Ainsi, ce label permet d’identifier les fonds qui mettent en place une méthodologie solide d’investissements socialement responsables permettant d’aboutir à des résultats mesurables, quantifiables et concrets. A l’origine, le label a été créé pour répondre à une demande du grand public de pouvoir placer son argent dans une économie plus “verte”. En effet, ils souhaitaient investir dans des fonds concernés par le développement durable ou encore les bonnes pratiques de gouvernance. Par exemple la parité homme/femmes. Jusqu’à présent réservé aux fonds d’investissements financiers, le label ISR est élargi aux fonds immobiliers depuis octobre 2020.

Le label immobilier peut être aussi attribué aux SCPI et OPCI. De plus, il permet notamment de distinguer les fonds finançant entre autres, la rénovation du bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques.

Le marché des SCPI ISR

Le marché des SCPI est un marché en plein essor, accessible aux particuliers comme aux professionnels (personnes morales, associations….). Ainsi, il représente plus d’1 million d’épargnants au 31/12/2021 et 78,6 Milliards d’€ de capitalisation. (conf Aspim)

Qui sont les acteurs du marché des SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI s’articule autour de 4 acteurs principaux. Les investisseurs, la société de gestion, l’AMF et les labels de certification ISR.

L’AMF ( Autorité des Marchés Financiers)

C’est l’organe de contrôle qui régule les marchés financiers et veille à la protection de l’épargne des  investisseurs. Elle contrôle notamment les SCPI qui ne peuvent  fonctionner qu’avec un agrément de l’AMF.

La société de gestion

La société de gestion, quant à elle, joue le rôle d’une super agence immobilière et prend en charge l’intégralité de la gestion de la SCPI. En effet, elle collecte les fonds auprès des investisseurs, sélectionne les actifs, procède aux acquisitions d’ immeubles qu’elle met ensuite en location. Elle gère également les biens, veille à leur entretien, et réalise les travaux si besoin. Enfin, elle assure la gestion locative du parc immobilier pour les investissements locatifs. Elle s’occupe également de la perception des loyers et la redistribution aux associés des revenus issus des immeubles proportionnellement au nombre de parts sociales qu’ils détiennent.

Les investisseurs

Les investisseurs peuvent être des particuliers, des salariés, des indépendants, des chefs d’entreprise, des cadres dirigeants ou bien même des retraités. Cela peut être également des sociétés ou des entreprises qui souhaitent faire fructifier leur épargne à travers des placements rentables.

Le label ISR

Ce sigle désigne les Investissements Socialement Responsables. Ainsi, cette démarche a pour but d’appliquer les critères du développement durable au monde de l’investissement. Par conséquent, il s’agit de sélectionner des investissements non plus uniquement sur des critères financiers mais également sur des préoccupations extra-financières telles que le respect de l’environnement, le bien-être des salariés au sein de l’entreprise ou encore la bonne gouvernance.  Le label ISR en chiffres c’est plus de 900 fonds labellisés, 163 sociétés de gestion représentant 665 milliards d’euros d’encours.

Les critères des SCPI ISR

Le bâtiment est un des secteurs les plus polluants. Il représente environ 25% des émissions  de gaz à effet de serre de la France annuellement. Les SCPI ISR ne sélectionnent que des projets luttant contre ce fléau. Cela passe donc par la sélection d’immeubles plus vertueux et aux dernières normes écologiques. On constate que l’adoption de ces critères s’est faite de manière naturelle et grâce à un bon sens commun.

La bonne nouvelle, c’est qu’en plus de s’inscrire dans une volonté de développement durable, les SCPI ISR ont, en moyenne,  de meilleurs rendements que les SCPI classiques. Il n’y a donc plus de doutes à avoir quant aux performances de celles-ci.

Les avantages de la SCPI ISR

• Un formalisme simplifié : il n’est pas nécessaire de passer chez le notaire pour valider l’acquisition de parts. Un bulletin de souscription suffit et la société de gestion remet  un titre de propriété justifiant de votre acquisition. Pour la revente des parts, c’est la société de gestion qui s’en charge.
• Un couple rendement/risque intéressant : le taux de distribution se situe entre 4 et 6% en fonction des SCPI.
• La mutualisation : Les investissements sont réalisés sur un grand nombre d’immeubles et de zones géographiques ce qui réduit le risque locatif comparativement à un investissement immobilier classique. De même, la  grande diversité dans le profil des locataires limitent également ce type de  risques locatifs.
• Un accès facilité à l’immobilier du secteur tertiaires ( bureaux, commerces, santé, Ehpad..).
• Une gestion locative déléguée : C’est la société de gestion qui assure au quotidien la gestion du patrimoine immobilier: ( acquisitions, recherche des locataires, travaux …..
• Un placement contrôlé et régulé par l’autorité des marchés financiers ce qui apporte aux investisseurs sécurité et transparence.
• Un ticket d’entrée adapté à sa trésorerie : Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des mises de fonds très souples au comptant ou à crédit.
• Une part de SCPI est transmissible : il est possible de transmettre tout ou partie des parts que l’on détient, en pleine propriété ou en démembrement à ses héritiers.

Les inconvénients de la SCPI ISR

• Les risques liés à la rentabilité : Le revenu attendu du placement peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la situation économique et immobilière. De même, le montant du capital que l’associé percevra au moment de la cession de ses parts  dépendra du marché immobilier,  de la durée du placement et de la demande.
• Risques de liquidités : la liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. S’agissant d’ immobilier, le placement est peu liquide et doit être envisagé à long terme. En cas d’acquisition en  démembrement ou de SCPI fiscale, les possibilités d’achat ou de cession de parts sont limitées et il est  recommandé de les conserver pendant toute la durée de démembrement ou durée de vie de la SCPI.
• Risque de perte en capital : Les SCPI ne garantissent pas le capital investi, seul le nombre de parts est garanti.
• La revente n’est pas garantie. Toute vente de parts devra trouver acheteur.
• Les frais de souscription : en fonction des SCPI, ils se situent entre 8,5 et 10% du montant  de la souscription.
• Risques liés à l’endettement. La SCPI peut recourir à l’endettement dans un certain pourcentage de valeur de ses actifs.  La dette devra être compatible avec la capacité de remboursement de la SCPI.

Dans quelles thématiques investissent les SCPI ?

Il existe sur le marché plusieurs catégories de SCPI. Les SCPI de Bureaux, de commerce, les SCPI diversifiées ou spécialisées.

L’objectif principal pour les meilleures SCPI ISR étant de maintenir un niveau de rendement attractif, elles adaptent leurs stratégies d’investissement aux changements économiques majeurs. Elles orientent une part de leurs investissements vers des secteurs nouveaux et porteurs comme la santé, l’éducation, les résidences séniors ou encore la logistique.

En fin 2024, le secteur des bureaux représente 64,4% de la typologie dans laquelle investissent les SCPI.

Où investissent les SCPI ?

Les acquisitions réalisées par la SCPI sont diversifiées sur le plan géographique (centres-villes, grandes métropoles françaises, l’Europe et l’international), pour une meilleure mutualisation du risque.

Les 2 formes de statuts pour les SCPI

L’AMF ne reconnaît que 2 statuts aux SCPI : les  SCPI à capital variable et à capital fixe.

SCPI à capital variable

L’investisseur peut acheter et vendre ses parts quand il le souhaite, directement à la société de gestion qui se charge de trouver un acquéreur.  La durée moyenne de revente des parts est inférieure à 1 mois. Les parts sont émises à tout moment par la société de gestion tant que le plafond du capital initialement fixé par les statuts n’a pas été atteint. Une SCPI à capital variable augmente donc régulièrement son capital via l’émission  de nouvelles parts. C’est la société de gestion qui détermine le prix de la part en fonction de la valeur du patrimoine ainsi que  la valeur de retrait. La valeur de retrait est égale au prix de souscription déduction faite de la commission de souscription. Les SCPI de rendement sont souvent des SCPI à capital variable.

SCPI  à capital fixe

Ce sont des SCPI pour lesquelles un capital maximum est fixé par les statuts. Ce capital est  fixe mais la société de gestion peut décider de l’émission de nouvelles parts. Elle déterminera le montant, le volume et la durée de l’augmentation de capital. A l’inverse des SCPI à capital variable, dans lesquelles le prix de la part est fixé en fonction de la valeur de ses immeubles, le prix des parts d’une  SCPI à capital fixe dépend plus de son succès, de l’offre et de la demande et présente, de fait, une plus grande volatilité.

Quelles sont les 4 familles de SCPI en France ?

Les SCPI de rendement

Les fonds collectés permettent d’investir dans l’immobilier tertiaire. La SCPI de rendement va acquérir un patrimoine composé d’actifs immobiliers de différentes natures ( immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, parkings…) répartis dans différentes zones géographiques. La mise en location du parc immobilier génère des revenus à la SCPI qui les reverse à ses associés sous forme de dividendes. La rentabilité reste un des principaux avantages de ces SCPI dont les  rendements se situent entre 4 et 6% en moyenne. Contrairement à un investissement en direct traditionnel, elle permet d’investir dans bon nombre de  biens immobiliers, d’adapter son investissement à sa capacité de trésorerie et de percevoir des revenus nets de frais de gestion et de charge (hors fiscalité).

Les SCPI fiscales

La SCPI fiscale permet de défiscaliser en plus d’épargner. Les actifs immobiliers vont dépendre de l’avantage fiscal proposé à l’investisseur et du prix des parts. Une SCPI fiscale est une SCPI à capital fixe d’une durée de vie d’environ 16 ans . On distingue plusieurs types de SCPI fiscales. Voici les  4 principales SCPI fiscales proposées sur le marché.

Les SCPI Pinel

La stratégie des SCPI Pinel est d’acquérir un patrimoine immobilier résidentiel dans des communes éligibles au dispositif ( zones Abis – A- B1). Le patrimoine pourra être constitué d’immeubles anciens à rénover, de bureaux transformés en logements, d’immeubles neufs ou en VEFA. Les immeubles après travaux devront répondre aux dernières normes énergétiques imposées par le dispositif. Les investisseurs  bénéficieront  d’une réduction d’impôts de 21% du montant de la souscription  sur 12 ans d’engagement de location.

La  réduction se répartit comme suit:

• 18% les 9 premières années  soit 2% par an et,
• 3% les 3 années suivantes soit 1% par an.

La réduction d’impôts entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales de 10 000€ par an et par foyer fiscal.

Les SCPI Denormandie

Dispositif quasi identique au Pinel mais qui ne concerne que des immeubles qui font l’objet de travaux d’amélioration. Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du prix total de l’opération.

Les SCPI Malraux

La stratégie des sociétés de gestion est d’acquérir des immeubles anciens de belle facture architecturale et situés en cœur de ville des métropoles françaises sur un site patrimonial remarquable. (SPR). Les immeubles donneront lieu à une réhabilitation complète.

Avec la loi Malraux, les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôts imputable sur l’imposition des revenus de l’année de souscription en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans. (la réduction est de 30% de la souscription affectée aux dépenses de travaux de restauration dans la limite pluriannuelle et globale de 400 000€ par foyer fiscal sur 4 années consécutives). En synthèse, la réduction correspond à 18% du montant de la souscription. La réduction d’impôts ne rentre pas dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales de 10 000€ par an et par foyer fiscal.

Les SCPI en déficit foncier

La stratégie d’investissement consiste à acquérir des immeubles bourgeois, anciens disposant idéalement de commerces en rez-de-chaussée et situés dans des quartiers vivants et commerçants des centre ville de métropoles régionales. Les biens feront l’objet d’une restauration complète. L’objectif est d’optimiser la fiscalité de l’investisseur en imputant les dépenses de travaux éligibles sur ses revenus fonciers existants. Cette SCPI s’adresse aux personnes fortement fiscalisées et qui perçoivent  des revenus fonciers. (TMI > 30%). Le déficit foncier étant  un principe de droit commun,  l’économie d’impôts réalisée ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.

Notre avis : Attention à la rentabilité finale et aux frais cachés. Les investissement sous souvent sur du long terme avec une liquidité plus faible que les SCPI de rendement. D’autres SCPI peuvent avoir des stratégies d’investissement différenciante en sélectionnant des sujets immobiliers décotés.

Les SCPI de plus value

C’est une SCPI de rendement qui a pour objectif de valoriser un capital sur le long terme et de bénéficier d’une plus value à la revente des parts. Via la SCPI, l’investisseur achète des parts de biens immobiliers dont la valeur est décotée. Le prix à l’achat est très inférieur au prix du marché pour des raisons diverses : logements achetés en viager, en nue propriété, soumis à la loi de 48 ou nécessitant de gros travaux de rénovation.De fait, les perspectives de plus value à la revente sont importantes.

Les OPCI (Organismes de Placement Collectifs Immobiliers)

On parle là d’un produit hybride souvent assimilé aux SCPI. Il s’agit d’une combinaison entre une SCPI de rendement à hauteur de 60% investis en immobilier et des OPCVM ( organismes de placements collectifs de  valeurs mobilières) c’est-à-dire des fonds investis sur des actions et des obligations.

Comment investir dans une SCPI ISR ?

En fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs, vous pouvez investir de différentes manières dans des SCPI ISR.

Investir en pleine propriété : C’est la façon la plus courante d’investir dans des SCPI. La pleine propriété vous donne la propriété complète des parts que vous achetez (usufruit + nue propriété).

Investir en démembrement : Le démembrement en SCPI se définit par la séparation de l’usufruit et de la nue propriété d’une part de SCPI en pleine propriété. Le démembrement peut être temporaire, dans ce cas, la durée du démembrement est fixée à l’avance pour une durée déterminée. Il peut être viager, et dans ce cas, il prend fin au décès de l’usufruitier. Le nue propriétaire et l’usufruitier en SCPI ne suivent  pas les mêmes objectifs patrimoniaux.

Quels sont les objectifs du démembrement de SCPI ?

Le cas du nu-propriétaire

Plusieurs objectifs seront recherchés à savoir se constituer un patrimoine immobilier acheté avec une décote, différer la perception des revenus fonciers au terme de la période de démembrement, ne pas impacter sa fiscalité à l’IR comme à l’IFI, récupérer la pleine propriété au terme du démembrement, perspectives de plus value à terme. Le nu-propriétaire est généralement une personne fortement imposée qui ne recherche pas de revenus complémentaires à court terme.

Le cas de l’usufruitier

Il bénéficie d’une décote à l’achat des parts et perçoit l’intégralité des revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. Les revenus fonciers perçus peuvent être exonérés s’il dispose par ailleurs d’un déficit foncier non imputé. L’usufruitier est généralement une entreprise qui recherche un placement différenciant des solutions bancaires.

Investir en SCPI ISR comptant

Vous disposez de liquidités et vous faites l’acquisition de parts de SCPI en cash ce qui vous permet de percevoir les revenus au terme du délai de jouissance qui est de l’ordre de 6 mois. Vous percevez donc des revenus rapidement mais serez soumis à la fiscalité sur les revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Il est également possible d’investir au comptant de manière progressive par prélèvement mensuel ou trimestriel. Une  solution souple et personnalisée qui permet d’adapter son investissement à sa capacité d’épargne et de maîtriser sa trésorerie. L’achat au comptant est plus judicieux dans le cas d’une acquisition de parts en nue propriété

Comment investir en SCPI ISR à crédit ?

Bénéficier d’un emprunt bancaire et profiter de l’effet de levier. Une solution intéressante dans un environnement marqué par des taux de prêt bancaires bas. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus de la SCPI et permettent de bénéficier d’une déduction fiscale.

Faire un crédit pour une SCPI est souvent difficile auprès des banques. C’est la raison pour laquelle il est pertinent de faire appel à des courtiers indépendants bénéficiant d’accords spécifiques pour négocier le financement de SCPI. Si vous cherchez un courtier en crédit pour financer vos SCPI, n’hésitez pas à nous contacter

La fiscalité des SCPI

SCPI ISR investies en France

Les revenus locatifs perçus par les investisseurs en SCPI sont des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.  Les revenus fonciers doivent figurer sur la déclaration 2044 pour les biens immobiliers des SCPI situés en France et sur la 2047 pour les biens situés hors de France.

En fonction de sa situation patrimoniale, l’investisseur aura le choix entre 2 dispositifs pour déclarer ses revenus fonciers :

• le régime réel : Les revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt. Ce régime permet de déduire les charges financières (intérêts d’emprunt et ADI) et les déficits fonciers éventuels dans la limite annuelle de 10700€.
• Le régime micro-foncier : Abattement de 30% sur les revenus fonciers. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite des revenus.

SCPI ISR investies à l’étranger.

La fiscalité des revenus provenant de l’étranger diffère des revenus fonciers français. Les SCPI investies à l’étranger ne permettent pas de déduire les intérêts d’emprunt. Il n’est pas judicieux d’avoir recours au crédit pour un investissement dans des SCPI à l’étranger.  A noter toutefois que les revenus des SCPI investies à l’étranger ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux ce qui représente chaque année une économie sociale de 17,2%.

La fiscalité sur les plus values

Elle est identique à la plus value de tout investissement immobilier locatif. La valeur initiale d’achat de la SCPI (-) la valeur de retrait constitue la plus value dégagée qui sera imposée au taux de 19%.En addition, viendront s’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2% portant la fiscalité totale à 36,2%. Enfin, un abattement progressif annuel intervient à partir de la 6 ème année.

Les différentes stratégies d’investissement en SCPI ISR ?

ll vous est  conseillé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous orienter vers les solutions les mieux adaptées.

Investir dans une SCPI ISR via une assurance-vie :

Il est possible d’investir dans les meilleures SCPI ISR via un contrat d’assurance vie ce qui permet de cumuler les avantages des SCPI et ceux de l’assurance vie.

• Profiter d’une part, des rendements attractifs de l’immobilier et d’autre part  de la fiscalité privilégiée de l’assurance vie, à l’IR ou à la flat taxe de 30%.
• Transmission des parts avec l’abattement des 152 500€ ,
• Plus grande liquidité,
• Revente et rachat possibles à tout moment.
• Les revenus de la SCPI restent dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.

Points d’attention : Sélectionner les contrats d’assurance vie offrant une large gamme des SCPI. Faire également attention aux frais car vous cumulez les frais liés au contrat et les ceux liés à la SCPI. Des solutions existent plus pour investir dans l’immobilier via votre contrat d’assurance-vie tout en limitant les frais.

Notre avis sur l’investissement SCPI ISR

Chez Agora finance, nous sommes particulièrement attachés à la mise en place de stratégies d’investissements responsables pour nos clients. Investir dans des SCPI ISR fait partie intégrante de cette démarche.

Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour investir en SCPI ?

La diversité et la technicité des supports d’investissement en SCPI nécessitent une analyse particulière. Aussi, pour réaliser votre investissement ISR, Agora finance vous recommande de vous faire accompagner par un cabinet en gestion de patrimoine qui saura définir avec vous la stratégie d’investissement en fonction des critères qui vous sont propres. Il vous guidera  tout au long du processus d’investissement.