La Société Civile Immobilière (SCI) est la structure juridique de référence pour acquérir, revendre et exploiter des biens immobiliers. Malgré ses nombreuses qualités, la SCI présente également un certain nombre d’inconvénients. N’oubliez pas de les prendre en compte pour mener à bien votre projet de création d’entreprise.
Les 5 principaux avantages d’une SCI
Plus d’un million de SCI sont immatriculées en France[1]. Cette forme juridique n’aurait pas été si populaire sans ses nombreux avantages. En tant qu’associé, vous ne manquerez pas d’en tirer parti !
SCI : l’outil parfait pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine
Une Société Civile Immobilière facilite l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
- La constitution du patrimoine immobilier : en tant que membre d’une SCI, votre capital s’ajoute à celui des autres associés. En raison de cette puissance financière collective, les prêts sont accordés plus facilement par les banques.
- La gestion du patrimoine immobilier : au sein d’une SCI, les frais de gestion sont partagés en fonction des quotes-parts de chaque associé. Le gérant peut être habilité à prendre les décisions relatives au bon fonctionnement de l’organisation (signer les actes, tenir la comptabilité, représenter la SCI auprès des tiers). Les situations de blocage sont donc moins fréquentes en SCI qu’en indivision.
- La transmission du patrimoine immobilier : la SCI vous permet de céder de votre vivant à vos héritiers une partie de vos parts sociales. Vous avez ainsi la possibilité d’effectuer une donation de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Vous bénéficiez alors des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe[2].
SCI : l’absence d’un montant minimum de capital social
Comme c’est le cas pour une SAS, le capital social d’une SCI est fixé librement pas les associés. Il n’y a pas de montant minimum. Votre société pourra ainsi être créée à partir d’un euro symbolique. Théoriquement, vous n’avez pas à apporter de capitaux importants pour constituer votre SCI.
Dans les faits, nous vous recommandons d’apporter des fonds plus importants. Le capital social de l’entreprise constitue un gage de réassurance pour vos clients et vos créanciers. Un capital social solide vous aidera à obtenir des prêts immobiliers plus facilement.
Les apports peuvent être :
- Des apports numéraires : les sommes d’argent versées sur le compte de la société.
- Des apports en nature : biens meubles ou immeubles.
Par ailleurs, les statuts de votre SCI peuvent prévoir un capital fixe ou un capital variable.
Le patrimoine des associés d’une SCI est protégé
L’un des principaux avantages d’une SCI réside dans la protection du patrimoine des associés. La société est dotée de la personnalité morale et est considérée comme l’unique détentrice du bien immobilier.
En cas de difficultés financières, vos créanciers devront se retourner contre la SCI pour récupérer leurs dus. Si la situation financière de l’entreprise ne permet pas le remboursement, seules vos parts sociales pourront cependant être saisies.
En SCI, il existe 2 régimes d’imposition
Sauf si elle loue des biens meublés, votre SCI sera soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Pour des raisons d’optimisation fiscale, vous avez également la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Voici les caractéristiques de ces 2 modes d’imposition :
La SCI : une forme juridique adaptable aux besoins des associés
La société civile immobilière séduit également les entrepreneurs par sa souplesse. L’objet social d’une SCI consiste toujours en l’acquisition et l’administration d’un patrimoine immobilier. Néanmoins, les différentes formes de SCI permettent d’atteindre des objectifs plus spécifiques. On distingue ainsi :
- La SCI de gestion et de location d’immeubles ;
- La SCI familiale, qui favorise la transmission au sein d’une même famille ;
- La SCI d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé ;
- La SCI de construction-vente ;
- La SCI d’attribution.
Par ailleurs, une société civile immobilière offre une certaine flexibilité aux associés lors de la rédaction des statuts. Lors de la constitution, vous aurez ainsi la possibilité de :
- Fixer les conditions pour la prise de décision : majorité ou quorum.
- Définir l’étendue des pouvoirs du représentant légal de la SCI.
- Déterminer les modalités de cessions des parts sociales.
Les 3 principaux inconvénients d’une SCI
Les principaux inconvénients d’une SCI sont au nombre de 3 :
- La création d’une SCI est complexe.
- Les obligations de gestion sont nombreuses.
- La responsabilité des associés peut parfois être engagée.
Un processus de création complexe
La création d’une SCI est un processus chronophage et technique. Elle suppose :
- L’association d’au moins 2 associés.
- La rédaction des statuts.
- Le dépôt du capital social.
- La publication de l’annonce légale.
- La constitution et l’enregistrement du dossier d’immatriculation auprès du greffe compétent.
En SCI, la rédaction des statuts est relativement libre. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat, qui pourra les adapter aux objectifs de l’entreprise.
La rédaction des statuts d’une SCI est gratuite si vous décidez de vous y prendre seul. Comptez un budget pouvant aller jusqu’à 2500 € si vous souhaitez faire appel à un spécialiste[3]. Lors de la constitution de l’entreprise, un certain nombre de frais supplémentaires pourront s’ajouter :
- Publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) : entre 100 et 300 euros.
- Dépôt des fonds sur un compte bloqué : entre 50 et 150 euros.
- Immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) : environ 80 euros.
De nombreuses obligations comptables et fiscales
En tant que dirigeant ou associé d’une SCI, vous êtes tenu de respecter un certain nombre d’obligations :
- La convocation annuelle des associés en assemblée générale.
- L’approbation des comptes annuels.
- La rédaction du procès-verbal.
- La tenue d’une compatibilité plus ou moins approfondie.
- Comptabilité de trésorerie pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
- Comptabilité commerciale complète en partie double pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés.
- L’envoi de la déclaration de résultats à l’administration fiscale.
La responsabilité illimitée des associés
En tant que personne morale, une SCI dispose de son propre patrimoine. En cas de difficultés, celui des associés n’est pas totalement protégé. En tant qu’associé d’une société civile immobilière, votre responsabilité est dite « indéfinie », « proportionnelle » et « subsidiaire ».
- La responsabilité indéfinie : vos créanciers ont légalement le droit de mobiliser votre patrimoine personnel.
- La responsabilité proportionnelle : votre responsabilité est proportionnelle à votre participation au capital social de la SCI.
- La responsabilité subsidiaire: votre patrimoine personnel sera uniquement sollicité si le patrimoine de la SCI ne permet pas de rembourser les dettes de l’entreprise.
En résumé :
- Une SCI permet d’acheter, de revendre et d’exploiter un patrimoine immobilier.
- Une SCI constitue l’outil parfait pour transmettre un patrimoine à ses ayants droit. Le choix du régime d’imposition, la flexibilité dans la rédaction des statuts et le capital social libre en constituent les principaux avantages.
- Les grands inconvénients d’une SCI sont : la complexité de la création, une gestion entrainant des obligations nombreuses et la responsabilité indéfinie des associés.
[1]https://www.lerevenu.com/finances-privees/gestion-du-patrimoine/sci-des-atouts-mais-aussi-des-contraintes-majeures
[2] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/societe-civile-immobiliere-comment-faire
[3] https://annonces-legales.lesechos.fr/actualites/creation/combien-coute-la-creation-dune-societe-civile-immobiliere/
