L’IFI, comment l’imposition fonctionne ?

Les prix de l’immobilier en France sont en hausse. Cependant, le barème de l’Impôt sur la Fortune Immobilière reste inchangé. Quelles sont les conditions pour être imposable à l’IFI ? Quelles sont les exonérations existantes ? Comment évaluer ses biens ? Comment s’applique cet impôt ?

Qui est éligible à l’IFI ?

Nous venons d’entrer dans la période de déclaration de revenus, cela signifie que vous devez également déclarer vos biens en France ou à l’étranger si vous êtes soumis à l’IFI. Tout français dont le patrimoine immobilier net de dettes dépasse les 1,3 million d’euros est imposable à l’IFI,  et a l’obligation de déclarer ses biens. Il s’agit donc de bien connaître les conditions pour être imposable à l’IFI . Le patrimoine immobilier comprend plusieurs catégories de biens : les terrains, bois et forêts, les immeubles bâtis ou en cours de construction mais également les droits immobiliers autrement appelés usufruit. Ces droits immobiliers englobent également ceux détenus par l’intermédiaire d’une société, dès lors que le particulier détient plus de 10 % du capital et des droits de vote.

Quelles sont les exonérations existantes lorsqu’on est imposable à l’IFI

Il existe des exonérations totales ou partielles selon les biens. Les bois, forêts ou parts de groupement forestier sont exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur. Les biens ruraux donnés à bail long terme et les parts de groupements fonciers agricoles sont, quant à eux, exonérés à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 €. Au-delà de cette limite ils ne sont exonérés qu’à 50 %.

Il existe une exonération totale pour les biens immobiliers professionnels. En théorie, les biens en location meublé peuvent donc être exonérés d’IFI. Pour cela, il faut que le propriétaire exerce l’activité à titre principal, que les recettes annuelles issues de cette activité soient supérieures à 23 000 € et que ces recettes représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Comment évaluer ses biens ?

Les particuliers doivent estimer leurs biens par eux-mêmes. Seul l’immobilier détenu au sein de structures à l’instar des assurances-vie ou des SCPI est, pour la plupart estimé par les sociétés de gestion. Les valeurs des biens immobiliers sont donc transmises au contribuable qui n’aura plus qu’à déclarer les valeurs fournies. Pour les autres biens, le propriétaire des biens doit réussir à estimer ses biens. Le principe est de retenir leur valeur vénale. C’est le prix qui résulte de l’offre et de la demande en prenant en compte les caractéristiques du bien : la superficie, la localisation, le niveau de standing ainsi que le mode de détention de ce bien.

La valeur du bien qui sera prise en compte correspond à celle du mois de janvier. Dès lors, la revalorisation ou dévalorisation de ce bien entre le 1 er janvier et la déclaration des impôts n’a pas d’importance.

La valeur de la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sauf si elle est détenue au travers d’une SCI. Pour les biens détenus en SCI, une décote d’illiquidité est envisageable à hauteur de 10 ou 20 %. De même pour les biens détenus en indivision.

Concernant les biens démembrés, il n’existe pas de décote. Ils devront être déclarés en pleine propriété au sein du patrimoine de l’usufruitier. Seul l’usufruit dont jouit le conjoint survivant, en l’absence de donation au dernier vivant ou de disposition testamentaire en sa faveur, pourra bénéficier d’une décote.

Comment s’applique l’imposition à l’IFI ?

S’il est nécessaire d’avoir un patrimoine dont la valeur vénale est supérieure à 1,3 million d’euros pour être éligible à l’IFI, la première tranche débute dès 800 000 euros.

Barème de l’IFI

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine                Taux applicable