Fiscalité des plus-values (mise à jour 2023)

L’année 2023 n’entraînera  pas de changement dans les  règles applicables à la fiscalité des plus values mobilières ou immobilières. Cette  stabilité fiscale est plutôt rassurante pour un investisseur dans le contexte global  actuel.

La fiscalité sur les plus values est différente selon les investissements et selon le statut fiscal. La fiscalité varie également suivant les stratégies mises en place avec votre conseiller en gestion de patrimoine . Comment sont imposées les plus-values ? Comment ne pas payer d’impôts sur la plus-value ? Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Nos conseils pour tout comprendre sur les plus-values mobilières et immobilières.

Quels sont les types de plus-values ? 

Différents types de plus value existent, la plus value immobilière et la plus value sur les valeurs mobilières

La plus-value immobilière

Toute personne ou société soumise à l’IR qui cède contre rémunération un bien immobilier ou certains biens meubles est  imposable à l’impôt sur le revenu au titre de la plus value dégagée par cette vente ( sauf cas d’exonération). 

La plus value fiscale immobilière correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. Le gain est égal au prix de vente minoré du prix de revient du bien. Le prix de revient correspond au prix d’acquisition du bien auquel nous pouvons ajouter  les frais d’acquisition (les frais de notaire). Il est possible de retenir le montant réel (avec justificatif) ou un taux forfaitaire de 7,5% (sur le prix d’acquisition).

Le vendeur peut aussi intégrer des travaux dans le prix de revient. Cependant, ils ne doivent pas avoir été déjà déduits fiscalement. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, un taux forfaitaire de 15% peut être utilisé. Ces deux éléments permettent de minimiser le montant de la plus value.  En dehors de certains cas d’exonération, les plus-values immobilières sont imposables.

L’imposition des plus-values immobilières concerne :

• Les biens détenus en direct. Sont concernés les immeubles bâtis ou non bâtis ( maisons individuelles, appartements, constructions ou terrains)
• Les droits et titres sur des biens immobiliers (nue-propriété, usufruit, SCPI, parts de SCI à l’IR…)

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, nous vous invitons à consulter notre article sur l’investissement locatif clé en main

La plus-value mobilière

La plus-value fiscale mobilière correspond au gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de revente d’une action :

• Schématiquement, la plus-value est égale au prix de vente diminué du prix d’achat.
• Si les  actions ont été reçues lors d’une donation, c’est la valeur retenue au moment de la donation qui équivaut à la valeur d’acquisition.
• Si la différence entre le prix de vente et le prix d’achat fait apparaître une perte, on parle alors de moins-value.

En dehors de certains cas d’exonération, les plus-values sur actions sont imposables.

Pour diversifier vos investissements, vous pouvez également investir en SCPI ISR

Quelle fiscalité pour les plus-values ?

Quelle est la fiscalité pour les plus-values immobilières  ?

Lors de la vente de votre résidence principale, la plus-value est entièrement exonérée. Quel que soit le montant gagné sur la revente de votre bien immobilier par rapport à son prix d’ achat, le bénéfice réalisé ne sera ni imposé ni soumis aux prélèvements sociaux. Tous les autres biens immobiliers, autre que votre résidence principale, subissent eux un impôt sur cette plus-value immobilière. Il existe une exception pour un cas bien spécifique. En effet, dans le cas de la première cession d’un logement autre que votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values immobilières. Il faut toutefois respecter deux conditions :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années
• réemployer le prix de cession dans l’achat de votre résidence principale, dans un délai de 2 ans à compter de la cession. Le réemploi doit être total pour bénéficier de l’exonération sur la totalité de l’imposition. Si vous ne réemployez que 60% des sommes issues de cession, vous restez redevable de l’impôt sur 40% de la plus-value réalisée.

Dans tous les autres cas, nous parlons de l’imposition des plus-values immobilières de résidence secondaire. Cette taxation comprend votre résidence secondaire mais aussi  les investissements locatifs ou encore des logements laissés vacants ou des terrains.

Biens concernés

• Les résidences secondaires 
• Les biens locatifs 
• Les logements vacants
• Les locaux commerciaux 
• les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI 
• Les terrains constructibles et les terrains et à bâtir 

Fiscalité

• un taux forfaitaire de 19%
• les prélèvements sociaux de 17,2%

Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année de détention. Concernant le taux forfaitaire de 19%, l’abattement est de 6% par an jusqu’à la 21e année, puis de 4% la dernière année. Au bout de 22 ans de détention, vous êtes donc totalement exonéré de cet impôt de 19%.

Concernant les prélèvements sociaux de 17,2%, les abattements sont calculés différemment : 

• 1,65 % à compter de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème
• 1,60 % la 22ème année
•  9 % à partir de la 23ème année.

Ainsi, vous êtes totalement exonéré de prélèvements sociaux à partir de la 30ème année de détention. Depuis janvier 2013, une surtaxe allant de 2 à 6% s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.  Cela s’applique sur les plus-values réalisées sur des cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir.

Si vous souhaitez savoir comment payer moins d’impôts cette année, consultez notre article.

Barème de la surtaxe dans le cas d’une plus-value élevée

Quelle est la fiscalité des plus-values sur les valeurs mobilières ?

Depuis 2018, les plus-values mobilières sont imposées à un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). Le taux de ce prélèvement est  de 30% et s’applique sur les titres acquis après la date d’application du régime.

Egalement appelé “Flat Tax”, ce barème unique s’applique : 

• Aux plus-values de cession de titres. 
• À la distribution des plus-values de certains OPCVM.
• À la distribution de plus-values aux actionnaires de sociétés de capital risque  ( Private Equity). 

Taux de la Flat Tax : 30%

Pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018, il est possible d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est globale : elle porte sur l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers, des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux, des distributions, des gains nets, profits et créances du foyer fiscal entrant dans le champ d’application du taux forfaitaire.

L’abattement

En choisissant d’opter pour le barème progressif, vous pouvez bénéficier d’abattement pour durée de détention, qui est de :

• 50% pour les titres détenus entre 2 et 8 ans
• 65% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans

Un abattement renforcé peut être appliqué dans certains cas spécifiques (cession de PME de moins de 10 ans, dirigeants de PME partant à la retraite). Il est essentiel de rappeler que ces abattements ne s’appliquent qu’aux titres acquis avant le 1er janvier 2018. Les plus-values sur actions se calculent en retenant le prix de cession net. Si des frais ou des taxes ont été prélevés par votre intermédiaire financier, ils peuvent être déduits du prix de cession. Le choix entre la flat tax et le barème progressif est exercé chaque année lors du dépôt de la déclaration de revenus. Il est donc essentiel de bien faire ses calculs avant de choisir le mode d’imposition. Pour des personnes étant sur une tranche marginale de 30% ou plus, la flat tax reste le mode d’imposition le plus intéressant.

L’imposition des plus-values permet de faire jouer le système de compensation, ainsi  : 

• Les moins-values de l’année se déduisent des plus-values réalisées.
• Si le solde annuel des opérations fait apparaître une moins-value globale, celle-ci est reportable sur les gains de même nature des 10 années suivantes.

En général, les établissements financiers adressent un décompte, chaque année aux épargnants, des opérations réalisées afin de faciliter leurs déclarations :

• Il suffit alors de reporter les montants dans le formulaire n° 2042.

• Le contribuable doit aussi penser à reporter les éventuelles moins-values des années antérieures.

Le détenteur de titres peut être amené à effectuer lui-même les calculs, par exemple pour des titres non cotés :

• Il doit alors remplir une déclaration annexe (n° 2074) avant de reporter les montants dans le formulaire n° 2042.

Comment se calcule une plus value ? 

Calcul de la plus value immobilière 

Après avoir assimilé la notion de plus-value immobilière, nous allons nous tourner vers la base de calcul de la plus-value immobilière. 

Suite à la déduction de l’abattement ( en fonction de la durée de détention) puis l’application du taux d’imposition spécifique aux plus value immobilières, il ne reste plus qu’à s’acquitter des deux types de prélèvements soit : 

• l’impôt sur le revenu à taux forfaitaire           
• les prélèvements sociaux

La plus-value immobilière brute

Cette étape vous permet de savoir réellement ce que vous gagnerez lors de la vente de votre bien immobilier. Multiples frais et charges peuvent intervenir lors du processus de vente ou d’achat d’un bien. Pour connaître le montant de la plus-value immobilière, il convient donc de déterminer :

Le prix d’acquisition corrigé 

Vous avez le choix entre l’application d’un taux forfaitaire de 7,5% ou de déduire vos charges liées à l’acquisition au réel.

De plus, vous pouvez augmenter le prix d’acquisition d’éventuels travaux sous certaines conditions ! Ces charges augmenteront le prix d’acquisition réduisant ainsi la base d’imposition de la plus-value. Au-delà de 5 ans de détention, vous pouvez retenir un forfait travaux de 15%, sans avoir de justificatifs à fournir.

Le prix de vente corrigé

Il s’agit ici de diminuer le prix de vente de l’ensemble des frais obligatoires relatifs à la vente tels que les diagnostics obligatoires (DTT) ainsi que vos frais d’agence. Le prix de vente pourra en sens inverse être augmenté des éventuelles indemnités dues par l’acquéreur (indemnités d’immobilisation du bien notamment).

Ainsi, en faisant la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé, vous obtenez votre base imposable de votre plus-value immobilière.

Si vous décidez d’augmenter votre prix d’acquisition des travaux que vous entreprenez, plusieurs notions sont à retenir : 

• Il est impératif de justifier ces travaux au moyen des factures correspondantes 
• Les travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu. En effet, si votre bien immobilier a été acheté à des fins d’investissement locatif, il est possible d’imputer les travaux sur vos revenus fonciers ou BIC (si vous êtes en LMNP ou LMP). Dans ce cas, il est impossible de déduire les travaux une seconde fois pour le calcul de votre plus-value immobilière ;
• Les travaux présentant le caractère de dépenses locatives ne sont pas déductibles ;
• Les travaux réalisés par vous-même et l’achat de matériaux ne sont pas déductibles ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas considérées comme des travaux déductibles du montant de la plus-value immobilière.

Notre cabinet en gestion de patrimoine saura vous accompagner pour ces calculs délicats.

Comment réduire les plus-values immobilières ?

Si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition (non cumulable avec la déduction réelle des travaux). Cette option est donc idéale si vous ne disposez pas de justificatifs ou que le montant des différents travaux est inférieur à 15% du prix d’acquisition. L’abattement s’applique en fonction de la durée de détention de votre bien, qu’il soit considéré comme une résidence secondaire ou alors un bien locatif. 

Comme nous l’avons vu précédemment, si après l’abattement votre plus-value immobilière nette est supérieur à 50 000 euros, une taxe supplémentaire sera appliquée dont le taux est compris entre 2% et 6% . Il s’agit d’un barème progressif, il convient donc de calculer la surtaxe tranche par tranche.  En d’autres termes, la partie supérieure à 260 000 euros sera surtaxée à 6% tandis que la partie inférieure sera taxée dans chacune des tranches correspondantes (voir tableau dans barème de la surtaxe dans le cas d’une plus-value élevé, partie 2 “Quelle fiscalité pour les plus-values immobilières” ).

Comment ne pas pas payer de plus-value  ?

Exonérations fiscales sur les plus-values immobilières 

• Tout d’abord, les plus-values sur la résidence principale ainsi que toutes ses dépendances immédiates cédées simultanément (ou quasi simultanément vous permettant ainsi de diviser votre lot à plusieurs acheteurs) ;
• Ensuite, plus-values sur la vente d’un droit de surélévation (c’est à dire le droit de construire un étage supplémentaire au-dessus de votre bien) ;
• Mais également, les plus-values sur la vente d’un bien détenu par un non-résident français sous certaines conditions ;
• Les plus-values sur les biens vendus à un prix inférieur à 15 000 euros (ou 30 000 euros pour un couple). 
• Celles réalisées après 30 ans de détention 
• Enfin, les plus-values sur les expropriations sous certaines conditions.

Comment calculer les plus-value mobilières ?

Trois étapes du calcul des plus-values de cession de titres.

• Tout d’abord, pour calculer la plus-value de cession de titres, il faut déduire de ce prix de cession les coûts intermédiaires. En tant que dirigeant détenteur de titre de votre société, vous devez régler ces frais à titre personnel. Après cette soustraction, vous obtiendrez votre prix de cession net. 
• Dans un second temps, il faut retirer les frais d’acquisition du prix d’acquisition, qui lui est le deuxième élément qui entre en compte dans le calcul de la plus-value. Il s’agit du montant auquel vous avez acquis vos titres initialement. 
• Troisième et dernière étape, l’exécution du calcul de la plus-value sur cession d’actions. Après avoir défini le prix de cession ainsi que le prix d’acquisition, vous pouvez effectuer le calcul de votre plus-value sur actions. 

La formule est la suivante : Plus-value sur cession d’action = prix de cession net – coût total d’acquisition

Exemple sur les plus-values mobilières et immobilières

Exemple sur les plus-values mobilières 

Rappelons que le gain réalisé en vendant un titre est la plus-value imposable, c’est la différence entre le prix d’achat du titre et le prix de vente du titre. 

Exemple 1 :  moins-value mobilière 

En 2022, Cyrille vend des titres “A” qui lui ont permis d’obtenir un gain de 3000€, et des titres “B” qui lui ont causé une perte de 4000€. Cyrille subit donc une moins-value de 1000€. ( En reprenant le titre “A” de 3000€ – 4000€ de perte causé des titres “B”.  Cette moins-value peut-être déduite sur les futures plus-values réalisées sur les 10 prochaines années.

Exemple 2 : plus-value mobilière

A la revente de son bien, madame Pierre a fait une plus-value de 50 000€ grâce à la revente de titres. Sa tranche marginale ( TMI ) est de 30%. Elle a deux solutions. La première est d’être imposée selon sa TMI. Le calcul serait donc le suivant:  (50 000*30%) + ( 50 000*17,2%)= 15 000 € + 8 200 € = 23 200€. Ce calcul correspond à la plus value multipliée par la TMI à laquelle on ajoute les prélèvements sociaux. La seconde solution est d’être imposée au PFU ( Prélèvement Forfaitaire unique ) soit la Flat Tax de 30%. Le calcul est le suivant : 50 000€ x 30% = 15 000€ . Madame Pierre va donc choisir la deuxième solution car elle économise 17,2% x 50 000€ soit 8 600€. 

Exemple sur les plus-values immobilières

Exemple 1 

Frédéric à acquis en mars 2007 une maison de campagne  pour la somme de 300 000 euros ; Il effectue des travaux pour un montant de 18.500 euros et en a fait sa résidence secondaire. Frédéric vend 14 ans après en mars 2021 pour 400.000 euros. 

Tout d’abord, nous allons établir le calcul des frais de vente du bien de Frédéric : 

400.000€ – 500€ (correspondant aux frais de diagnostics sur facture) = 399.500€ 

Nous allons calculer le prix d’achat du bien de Frédéric : 

300 000€ + 7,5% (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (correspondant aux travaux) = 345 000€. 

Les 15% soit 30 000 euros au lieu du montant des travaux de la somme initiale de 18.500€ car le forfait est plus intéressant. 

La plus value imposable sur le bien de Frédéric est de : 345 000€ – 399 500€ = 54 500€

Exemple 2  

Prenons l’exemple de M. Mathieu qui réalise une plus-value de 100 000€ qui a été réalisée sur la vente d’un bien qu’il détenait depuis 17 ans.

• Au titre de l’impôt forfaitaire, M.Mathieu bénéficie d’un abattement de 72%, il sera donc redevable d’un impôt de 100 000 x (1-0,72) x 19% = 5320€.
• Au titre des prélèvements sociaux, M.Mathieu profite d’un abattement de 19,80%. Il sera donc redevable d’un impôt de 100 000 x (1-0,198) x 17,2% = 13794.4€.

Cette plus-value immobilière de 100 000€ sera par conséquent imposée à hauteur de 19 114 €

Pourquoi faire appel à un gestionnaire de patrimoine ? 

La diversité ainsi que la technicité des différentes plus-values existantes demandent une analyse précise et particulière. Chez AGORA Finance, nos différents experts pourront vous guider ainsi que vous conseiller sur vos problématiques patrimoniales et immobilières avec précision. Notre objectif est de vous assurer un conseil impartial répondant à vos attentes ainsi qu’à vos projets personnels.  Faire appel