Acquérir ses locaux professionnels est une décision patrimoniale majeure pour tout chef d’entreprise ou associés de SARL. Elle peut même être écartée ou sembler hors de portée lorsque le taux d’endettement est à son maximum. Pourtant, il existe une solution puissante et méconnue : le crédit-bail.
Pourquoi recourir au crédit-bail ?
Le crédit-bail permet de financer l’achat des murs d’activité tout en apportant une garantie solide à l’organisme de financement, offrant ainsi une alternative infaillible à ceux qui pensaient cette acquisition impossible.
D’autant plus que l’effet levier du crédit professionnel à travers le crédit-bail ne s’arrête pas là : il peut être optimisé à travers la création d’une SCI – propriétaire et le démembrement temporaire de ses parts, à savoir une cession temporaire de l’usufruit à la SARL – locataire. Cette double combinaison permet non seulement de pérenniser ses locaux d’activité, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux, de se constituer une retraite complémentaire sans impact direct sur la trésorerie de l’entreprise, et même de transmettre un patrimoine immobilier sans que les héritiers n’aient besoin de compétences spécifiques liées à l’activité de chef d’entreprise.
Dans les lignes qui suivent, nous vous présentons les étapes essentielles de cette stratégie patrimoniale, en rappelant l’importance de bien les articuler et d’être accompagné par des experts en optimisation patrimoniale. Suivre ces conseils pas à pas est essentiel pour sécuriser votre avenir professionnel et personnel : acheter ses murs d’activité est non seulement souhaitable, mais devient une véritable stratégie gagnante à long terme.
Vous souhaitez faire un point sur votre situation ?
Les étapes du montage avec le crédit-bail
Nous allons prendre comme exemple une société à responsabilité limitée (SARL), détenue à 50 % par chaque associé, ayant l’opportunité d’acquérir leurs locaux professionnels.
Pour optimiser cet achat, nous allons mettre en place la stratégie patrimoniale suivante : un montage combinant la création d’une société civile immobilière (SCI), le recours au crédit-bail immobilier et le démembrement temporaire de propriété – cession temporaire d’usufruit.
Etape 1 : création de la SCI
La première étape consiste à créer une SCI dans laquelle les deux associés de la SARL vont également être associés à parts égales. C’est la SCI qui va acquérir le local et souscrire un contrat de crédit-bail immobilier pour financer l’achat. Elle signe un bail de sous-location.
La SARL devient locataire : elle paye un loyer tous les mois à la SCI qui va lui permettre de rembourser les échéances de son crédit.
Etape 2 : démembrement temporaire de propriété – cession temporaire d’usufruit
Une fois le local acquis par la SCI, un démembrement de propriété est effectué. La propriété du local est alors divisée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
– la SCI cède temporairement l’usufruit à la SARL pour une durée déterminée (en général 15 à 20 ans – 30 ans maximum) et devient nue-propriétaire : elle conserve la nue-propriété du local et perçoit les loyers.
– la SARL devient usufruitière : pendant cette période, elle peut utiliser le local et percevoir les revenus d’activité, ou même des sous-loyers.
À l’issue de la période d’usufruit, ce dernier s’éteint automatiquement et la SCI redevient pleinement propriétaire du bien sans avoir à verser de nouvelle somme pour récupérer l’usufruit.
Avantages du montage et du crédit-bail
Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal. En effet, cette stratégie permet de réduire la base taxable, ce qui allège certains impôts comme l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou les droits de succession. En optant pour ce montage, une SARL peut accéder à un local professionnel sans mobiliser la totalité des fonds nécessaires à l’achat de la pleine propriété. Elle finance uniquement l’usufruit, ce qui lui permet d’utiliser le local tout en limitant son investissement initial.
Ce dispositif apporte également une sécurisation de l’exploitation. La SARL bénéficie de l’utilisation du local pour une période prolongée, tandis que la SCI, en charge de la nue-propriété, récupérera l’entière propriété à terme. Le démembrement facilite par ailleurs la transmission du patrimoine, notamment au sein des familles, en permettant une optimisation fiscale lors des transmissions.
Enfin, une fois la pleine propriété reconstituée, les locaux professionnels peuvent être loués, offrant ainsi aux associés une source de revenus complémentaires, particulièrement utile pour préparer leur retraite.
Les points de vigilance
Qui peut mettre en place ce montage ?
– Expert-comptable : analyse de l’impact comptable et fiscal du montage pour la SARL et la SCI, conseil sur la structuration des opérations. Un cabinet d’expertise-comptable spécialisé est essentiel.
– Avocat spécialisé en droit immobilier/fiscal : Rédaction des actes juridiques, conseils sur le démembrement et la cession temporaire d’usufruit.
– Banque / établissement financier : financement du crédit-bail immobilier pour la SCI.
– Notaire : formalisation de l’achat en démembrement et des actes liés au crédit-bail.
– Conseiller en gestion de patrimoine / cabinet de gestion de patrimoine : chef d’orchestre – conseil et accompagnement dans les différentes étapes du montage, notamment en matière de transmission et de planification financière, et même parfois auprès de sociétés de courtage pour obtenir les meilleures conditions d’accès au crédit professionnel.
Le recours au crédit professionnel, ici pour l’achat de ses locaux professionnels via le crédit-bail optimisé est un outil patrimonial exceptionnel que tous les chefs d’entreprise associés de SARL doivent prendre en compte dans leur stratégie patrimoniale globale. L’effet – levier du crédit est ici maximisé grâce au subtil montage évoqué.
