La règlementation française en matière de bail immobilier protège davantage les locataires que les propriétaires. Or, la rentabilité d’un bien est à la merci d’une défaillance du locataire. Pour de nombreux propriétaires, le loyer attendu permet de rembourser une partie du crédit immobilier. Pour parer à tout éventuel impayé de loyer, voici quelques préconisations de notre part.
7 questions à se poser pour trouver le bon locataire
1. Avez-vous vérifié la solvabilité du locataire ?
Il est nécessaire de demander au locataire ainsi qu’à son garant, les copies des justificatifs de ses ressources et d’identité tels que son contrat de travail, ses bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition, son livret de famille ainsi qu’un relevé d’identité bancaire.
En revanche, il faut rester prudent. En effet, la loi interdit d’exiger certaines informations que vous pourriez juger utiles tels qu’une copie de relevé de compte bancaire, une autorisation de prélèvement automatique, la carte d’assuré social, une photographie d’identité exception faite de celle figurant sur la pièce d’identité, un extrait de casier judiciaire, une attestation d’absence de crédit en cours… Selon la loi Mermaz, articles 22-1 et 22-2 du 6 juillet 1989.
2. Etes vous suffisamment prudent ?
Lors de la visite du bien, demandez au futur locataire d’apporter les copies des documents nécessaires mais aussi les originaux ! Vérifiez que les salaires soient conformes aux déclarations figurant sur l’avis d’imposition.
Assurez-vous bien que les coordonnées de l’employeur soient identiques, afin de pouvoir le contacter par la suite et vous rassurer de la bonne foi du candidat. Attention, les falsifications sont monnaie courante.
3. Quels sont les locataires à privilégier ?
En s’orientant vers un candidat embauché en contrat à durée indéterminée (CDI) ayant de préférence une ancienneté de deux ans dans l’entreprise, vous limitez les risques d’impayés. De plus, si le bien loué est à proximité du lieu de travail du locataire, cela vous garantit normalement moins de vacance locative.
Par ailleurs, les étudiants sont également de bons payeurs étant donné que leurs parents s’assurent généralement du bon règlement des loyers. Ces derniers ont également droit à l’allocation pour le logement (APL) et peuvent transmettre le RIB du propriétaire lors de la constitution du dossier afin que celui-ci perçoive directement le versement, ce qui sécurise une partie du loyer.
4. Etes vous bien au courant des lois ?
Il est question de choisir des profils dont on pourra prendre congé aisément au moment souhaité. Car là encore, l’article 15 – III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un locataire âgé de plus de 70 ans dispose de ressources modestes, le bailleur qui met fin à son bail est tenu de lui proposer un relogement correspondant à ses possibilités.
Par contre, contrairement aux idées reçues, si le locataire de plus de 70 ans est fautif, comme c’est le cas pour des loyers impayés, le bailleur peut le déloger selon la procédure normale. Cela relèvera alors plutôt d’une question d’éthique car mettre à la rue une personne âgée n’est pas forcément évident. De plus, notons que la loi ALUR du 27 mars 2014 prévoit de nouvelles dispositions visant à protéger davantage les locataires et de nouvelles mesures ayant pour principal effet d’allonger les délais de paiement accordés par un juge lors d’une action en résiliation de bail qui peuvent désormais être de 36 mois contre 24 mois précédemment pour régler la dette locative.
5. Comment se prémunir des loyers impayés ?
En effet, certains aléas de la vie tels qu’un licenciement, une maladie grave ou un divorce peuvent entrainer un parfait candidat à se retrouver dans l’incapacité de payer son loyer. Pour couvrir ce risque vous pouvez exiger qu’un membre de l’entourage direct du locataire se porte caution. Vous pouvez également souscrire à une assurance pour loyers impayés. Celle-ci coûte en moyenne entre 2 et 4% du loyer annuel mais sachez qu’il y a en général une franchise d’un mois.
6. Comment juger du sérieux du candidat ?
Bien qu’il soit compliqué d’apprécier le sérieux et l’honnêteté du potentiel locataire, ces critères permettent d’appréhender le déroulement de la location en matière de nuisance sonore ou de dégradation du bien.
Ainsi, pour tenter de cerner le candidat endossez votre casquette de détective ! Vous pouvez commencer par vous renseigner auprès de l’ancien bailleur sur le comportement du candidat. Vous pouvez également consulter le CV et autres données du potentiel locataire. Enfin, restez attentif au comportement du candidat lors des échanges téléphoniques et lors de la visite : réactivité aux appels et aux mails, ponctualité, langage corporel sont autant de signaux qui peuvent vous mettre la puce à l’oreille.
7. Quels sont les experts à même de m’aider ?
Vous pouvez tout simplement confier votre bien à un expert de la gestion locative comme un gestionnaire de patrimoine. Il vous trouvera le parfait locataire ! Logiquement, vous n’aurez plus besoin de souscrire à une assurance, ni à une garantie pour loyers impayés pour vacance locative. Les frais de gestion représentent 6 à 8% TTC de votre loyer annuel et sont déductibles de vos revenus fonciers.
