À mi-chemin entre l’immobilier traditionnel et la gestion financière, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont su s’imposer comme une solution de diversification patrimoniale prisée. De leur côté, les contrats d’assurance-vie restent le pilier incontournable de l’épargne longue en France, à la fois pour leurs avantages fiscaux et leur souplesse de transmission.
Depuis plusieurs années, une tendance se confirme : de plus en plus d’investisseurs intègrent des parts de SCPI au sein de leur contrat d’assurance-vie. Ce croisement stratégique permet de bénéficier du potentiel de rendement de l’immobilier locatif tout en profitant de la fiscalité et du cadre juridique protecteur de l’assurance-vie.
Les avantages de la SCPI en assurance-vie
Combiner SCPI et assurance-vie permet de profiter de la performance immobilière tout en associant une fiscalité optimisée. Voici les principaux avantages de cette stratégie.
Une fiscalité adoucie des revenus fonciers
Investir en SCPI en direct expose l’épargnant à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les loyers perçus, souvent lourdement taxés pour les tranches supérieures. En passant par l’assurance-vie, ces revenus sont capitalisés au sein du contrat, sans imposition immédiate. La fiscalité ne s’applique qu’en cas de rachat, selon le régime avantageux de l’assurance-vie (abattements après 8 ans, prélèvement forfaitaire unique, etc.). Une solution idéale pour lisser la pression fiscale.
Une gestion plus souple et sans frais de notaire
L’acquisition de parts de SCPI via une assurance-vie s’effectue sous forme d’unités de compte. Elle ne nécessite ni passage chez le notaire, ni frais de mutation. De plus, l’investisseur peut réaliser des arbitrages à l’intérieur du contrat, moduler son exposition à l’immobilier ou à d’autres classes d’actifs, et adapter sa stratégie au fil du temps, sans impact fiscal immédiat.
Un accès facilité à des SCPI de rendement ou européennes
Certains contrats haut de gamme donnent accès à une sélection de SCPI rigoureusement choisies : SCPI de bureaux, diversifiées ou à vocation européenne. Cela permet d’investir dans des marchés immobiliers variés, avec parfois une fiscalité étrangère plus favorable. L’assurance-vie devient alors une porte d’entrée vers des SCPI difficilement accessibles en direct.
Il est tout à fait possible d’accéder aux SCPI avec une assurance-vie Luxembourgeoise.
Une transmission patrimoniale optimisée
L’assurance-vie conserve ses atouts en matière de transmission : clause bénéficiaire modulable, abattement fiscal jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (hors prélèvements sociaux), absence de droits de succession dans certains cas. En y logeant des SCPI, l’épargnant prépare efficacement la transmission d’un actif immobilier sans les contraintes classiques de l’indivision ou de la gestion locative.
SCPI en direct ou via assurance-vie : que choisir ?
Si les SCPI séduisent par leur capacité à générer des revenus réguliers, le mode d’investissement — en direct ou via une assurance-vie — influence fortement la fiscalité, la liquidité et les objectifs patrimoniaux poursuivis.
Quels objectifs patrimoniaux ?
- Revenus immédiats ? Le placement en direct est généralement choisi pour les épargnants souhaitant percevoir des revenus réguliers. Attention toutefois à la fiscalité, surtout pour les foyers fortement imposés.
- Capitalisation à long terme et transmission ? La SCPI via assurance-vie s’impose : elle permet de différer l’imposition tout en optimisant la succession grâce au régime fiscal propre à l’assurance-vie.
Cas pratiques : quel profil pour quel placement ?
- Un investisseur retraité, déjà propriétaire de sa résidence principale et à la recherche de revenus complémentaires, pourra préférer un investissement en direct, sous réserve d’une fiscalité bien gérée grâce à l’accompagnement d’un cabinet de gestion de patrimoine.
- Un cadre dirigeant en activité, fortement fiscalisé et avec un objectif de transmission à ses enfants, aura tout intérêt à intégrer des SCPI dans son contrat d’assurance-vie.
Les contraintes et limites à anticiper
- Le choix des SCPI est restreint dans les contrats d’assurance-vie, avec une sélection faite par l’assureur.
- Les revenus ne sont pas distribués mais capitalisés : il n’est donc pas possible d’en vivre sans effectuer un rachat partiel.
- Certains contrats appliquent des frais de gestion sur les unités de compte, réduisant légèrement la performance nette.
Quelle fiscalité pour la SCPI en assurance-vie ?
La fiscalité des SCPI en assurance-vie constitue l’un de ses principaux atouts, en particulier pour les contribuables fortement imposés. Contrairement à un investissement en direct, les revenus générés par les SCPI ne sont pas imposés immédiatement. Ils sont capitalisés à l’intérieur du contrat, ce qui permet de différer l’imposition jusqu’au moment d’un rachat.
En cas de rachat partiel ou total, seule la quote-part des gains est imposée, selon le régime en vigueur de l’assurance-vie :
- Avant 8 ans, prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 %, sauf option pour le barème progressif.
- Après 8 ans, abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), puis PFU à 24,7 % (ou barème).
Enfin, les plus-values ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux tant qu’elles restent investies dans le contrat, ce qui renforce l’effet de capitalisation à long terme.
Vous souhaitez faire un point sur votre situation ?
Comment investir ?
Investir dans des SCPI à travers un contrat d’assurance-vie s’effectue via les unités de compte (UC). Contrairement à un achat en direct, vous ne détenez pas les parts en pleine propriété : vous souscrivez à une représentation de ces parts, intégrée dans le cadre réglementé de l’assurance-vie.
Un accès indirect via les unités de compte
La souscription se fait simplement auprès de votre assureur ou de votre conseiller en gestion de patrimoine. Vous sélectionnez une ou plusieurs SCPI parmi celles référencées dans le contrat. Ces SCPI constituent alors des supports d’investissement à part entière, au même titre que des fonds actions, obligations ou OPCI.
Quelles différences avec un achat en direct ?
- Frais : ils peuvent être légèrement majorés en raison de la couche supplémentaire de gestion par l’assureur.
- Liquidité : en cas de retrait, c’est la compagnie qui gère le rachat — ce qui peut prendre quelques semaines selon les contrats.
- Quote-part de propriété : vous ne touchez pas directement les loyers ; ceux-ci sont capitalisés dans l’UC, et leur valeur reflète la performance de la SCPI sous-jacente.
Quels types de contrats sont compatibles ?
Les contrats multisupports sont indispensables, car seuls ceux-ci permettent l’accès aux unités de compte. Certains contrats haut de gamme, notamment luxembourgeois, offrent un choix plus vaste de SCPI et une fiscalité plus souple en cas d’expatriation.
Exemples de SCPI accessibles en assurance-vie
De nombreuses compagnies d’assurance référencent des SCPI parmi les plus solides du marché, comme Primovie (Primonial), Épargne Pierre (Atland Voisin), ou encore Corum Origin (Corum L’Épargne). Le choix dépendra de la stratégie visée : santé, bureaux, commerce, ou diversification européenne.
Se faire accompagner pour investir en SCPI
En tant qu’intermédiaire indépendant, le conseiller patrimonial accompagne l’investisseur dans le choix des SCPI les mieux adaptées à ses objectifs – revenus, diversification, transmission – tout en sélectionnant les contrats d’assurance-vie les plus compétitifs du marché.
Il analyse les contraintes fiscales, anticipe les enjeux successoraux, et optimise la structuration de l’investissement. Grâce à son accès à un large éventail de SCPI référencées, y compris celles à thématique européenne ou sectorielle, il propose une allocation fine, souvent inaccessible aux épargnants en direct.
Enfin, le cabinet assure un suivi dans la durée, garantissant une adaptation permanente de la stratégie patrimoniale aux évolutions personnelles, fiscales ou réglementaires.
