La loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à préserver le patrimoine immobilier français tout en offrant un avantage fiscal aux investisseur. Cette loi s’adresse à ceux qui souhaitent investir dans des biens immobiliers situés dans des zones protégées.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux a été instaurée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture sous la présidence de Charles de Gaulle. Passionné d’art et de patrimoine, Malraux voulait protéger les bâtiments historiques des centres-villes français qui se dégradaient rapidement. À cette époque, le patrimoine architectural français, notamment les centres historiques, faisait face à des menaces de détérioration, en raison du vieillissement des bâtiments et de l’urbanisation croissante. Avec la loi Malraux, l’État a proposé un dispositif incitatif pour encourager la réhabilitation de ces bâtiments tout en préservant leur caractère historique et esthétique.
Le principal objectif de la loi Malraux est de sauvegarder le patrimoine architectural français, mais de là découle un autre objectif sous-jacent, à savoir l’augmentation de l’offre locative des centres-villes historiques.
Comment fonctionne la loi Malraux ?
La loi Malraux fonctionne uniquement si le bien est situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) (anciennement appelé Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), ou dans un quartier ancien dégradé (QAD). Les travaux de rénovation de ces bâtiments doivent répondre à des critères spécifiques, supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, afin de garantir le respect de leur valeur historique et architecturale.
Quels sont les avantages ?
La loi Malraux propose de nombreux avantages pour les investisseurs, notamment en 2024, dans une situation où l’investissement immobilier a besoin d’être stimulé :
- Les investisseurs qui bénéficient de la loi Malraux ne sont pas soumis à un plafonnement du loyer, contrairement à la loi Pinel. De plus, il n’y a aucun restriction sur les ressources demandés, ainsi, l’investisseur peut sélectionner le locataire qu’il souhaite, peu importe les revenus.
- Une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux pour les logements situés dans un SPR.
- 22 % de réduction pour les travaux dans le cadre d’un bien qui représente une restauration d’utilité publique.
Exemple
Un investisseur acquiert un immeuble classé monument historique dans un Site Patrimonial Remarquable au cœur de Bordeaux.
Après l’achat, il engage des travaux de restauration pour un montant total de 200 000 €. En choisissant la loi Malraux, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 30 % du coût des travaux, soit 60 000 €, répartie sur les années de travaux.
Ce dispositif lui permet non seulement de préserver un bien patrimonial d’exception mais également de réduire sa charge fiscale, tout en valorisant son investissement immobilier.
Vous souhaitez faire un point sur votre situation ?
Les alternatives de l’investissement Malraux
Pour adapter la loi Malraux à son investissement, il existe plusieurs alternatives qui peuvent s’avérer intéressantes en fonction du profil et des objectifs visées.
SCPI Malraux
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) Malraux sont une option accessible et flexible pour profiter des avantages fiscaux de la loi Malraux. Elles permettent aux investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille de biens immobiliers éligibles situés dans des zones comme les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), tout en déléguant entièrement la gestion à une société spécialisée. En investissant dans une SCPI Malraux, l’investisseur mutualise les risques et s’épargne les contraintes liées à l’achat, la rénovation et la location de biens.
L’un des principaux atouts des SCPI Malraux est leur accessibilité et leur gestion déléguée, incluant :
- La sélection des biens et leur conformité avec la loi Malraux ;
- La coordination des travaux en collaboration avec les Architectes des Bâtiments de France ;
- La mise en location des biens après rénovation.
Grâce à ce mécanisme, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la part des travaux réalisés, avec un taux pouvant atteindre 30 % selon la localisation des biens. Cependant, il doit également considérer les frais de gestion, souvent entre 8 et 12 %, ainsi que des rendements locatifs modérés, particulièrement dans les premières années, car l’objectif principal de ces SCPI reste la défiscalisation. Ce modèle convient particulièrement aux investisseurs souhaitant une approche passive ou diversifier leur patrimoine sans se heurter aux contraintes opérationnelles de la gestion immobilière. Néanmoins, il est conseillé de s’entourer de professionnels pour évaluer les opportunités et s’assurer de la rentabilité globale de l’investissement.
Combiner la loi Malraux et le déficit foncier
Dans certains cas, il est possible d’utiliser le déficit foncier en complément du dispositif Malraux. Cela permet d’imputer certaines charges sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global sous conditions. Par exemple :
- Les travaux non éligibles à la réduction d’impôt Malraux (comme l’entretien courant) peuvent être déduits sous forme de déficit foncier.
- Les propriétaires ayant des revenus fonciers importants bénéficient ainsi d’une double optimisation fiscale.
Cependant, ce type de montage demande une expertise fiscale solide pour respecter les critères d’éligibilité et éviter les redressements.
Nos conseils pour investir
Investir avec la loi Malraux nécessite une approche réfléchie pour garantir une rentabilité optimale. Il est crucial de bien comprendre les enjeux financiers et patrimoniaux de ce type d’investissement avant de lancer votre projet. Voici nos conseils pour maximiser votre rentabilité tout en respectant les conditions spécifiques du dispositif Malraux.
Respecter les conditions
Il est important de respecter les différentes conditions qui cherchent à réguler le marché :
- L’investisseur doit s’engager à restaurer le bien dans son intégralité avant de le mettre en location.
- Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) afin d’assurer du bon déroulement de la restauration.
- La loi Malraux encadre des travaux d’utilité publique, sauf s’ils sont considérés comme plan de sauvegarde ou de mise en valeur.
Éviter les pièges
Bien que la loi Malraux offre un cadre avantageux pour les investisseurs, elle comporte également des points de vigilances, notamment dans les délais et les montants de travaux :
- La réduction d’impôt s’étale sur une période effective de 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Ce délai est allongé d’1 an si des fouilles archéologiques ont lieu.
- La réduction des dépenses éligibles à loi Malraux est plafonnée à 400 000 € sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux.
- Une fois les travaux terminés, l’investisseur dispose d’1 an pour donner le bien en location nue à titre de résidence principale pour une durée de minimum 9 ans.
L’investissement avec la loi Malraux demande un profond travail de recherche et d’analyse, notamment s’il y a un objectif de plus-value, il est impératif d’être suivi par un expert en gestion de patrimoine et en immobilier pour assurer la réussite de votre projet.
Loi Malraux : la FAQ
Comment fonctionne la loi Malraux ?
Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en finançant la restauration complète de biens situés dans des zones patrimoniales éligibles. Les travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France et le bien loué après rénovation.
Qu’est-ce que la loi Malraux de 1962 ?
Créée en 1962 par André Malraux, cette loi vise à protéger le patrimoine architectural français en incitant fiscalement les propriétaires à restaurer des immeubles situés dans des zones historiques ou protégées.
Quels sont les avantages de la loi Malraux ?
Elle offre une réduction d’impôt significative, valorise le patrimoine immobilier et contribue à la préservation des bâtiments historiques. Elle permet aussi de diversifier son patrimoine avec des biens situés dans des zones stratégiques.
Quelles sont les réductions d’impôts possibles en loi Malraux ?
La réduction d’impôt est de 22 % à 30 % du montant des travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans, selon la localisation (SPR ou quartier historique sauvegardé).
