Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Pourquoi investir en immobilier commercial ?

Les idées reçues concernant les placements ont la dent dure et l’investissement immobilier ne fait pas exception. A la recherche d’un placement sûr, le choix se porte généralement sur l’immobilier d’habitation, au détriment de la considération de rentabilité. 

L’immobilier commercial mérite alors d’être considéré comme un placement, certes atypique, mais surtout attrayant. Comme tout investissement, il est nécessaire de prendre des mesures de précaution. Nous vous suggérons quelques recommandations afin de vous aider à choisir comment investir dans l’immobilier commercial.

Un bail sur le long terme, une rentabilité deux fois supérieure à l’immobilier locatif d’habitation, la possibilité d’impacter plus de charges sur le locataire : l’immobilier commercial constitue un très bon placement.

A condition bien sûr d’investir avec lucidité…

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Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier commercial ?

La dynamique de l’immobilier commercial apparaît comme une alternative à ne pas négliger face à l’immobilier résidentiel généralement perçu comme étant moins risqué mais  pas pour autant plus avantageux.

1. Un placement sécurisant

Moins réputé, l’investissement dans l’immobilier commercial vous offre à la fois une stabilité financière et locative :

Stabilité financière car le local commercial représente avant tout un coût pour le locataire d’une habitation alors qu’il est une source de chiffre d’affaires pour l’occupant. Le règlement des loyers est donc plus garanti avec un locataire commercial étant donné qu’il tire profit du local utilisé.

Stabilité locative car le roulement des locataires est faible avec un local commercial, ce dernier compte pour l’enseigne qui s’y implante. Effectivement, le commerçant est généralement particulièrement attaché à son emplacement du fait de l’existence de sa clientèle. Avoir des locataires sur le long terme est un réel avantage, car cela réduit nettement les coûts de gestion du bien et représente un gain de temps significatif. 

Grâce à l’immobilier commercial, les aléas de la gestion locative d’habitation sont moindres, éliminant ainsi les problèmes de loyers impayés et/ou de rotation des locataires.

Il est donc moins contraignant et possède des avantages financiers intéressants.

2. Un rendement plus significatif et une meilleure flexibilité que dans l’immobilier d’habitation

► Meilleur rendement

Alors que l’immobilier locatif d’habitation offre une rentabilité de 2 à 4%, l’immobilier  commercial est lui jusqu’à deux fois plus rentable avec une rentabilité allant de 5 à 7%.

► Meilleure flexibilité

Les recours en cas de loyers impayés sont facilités et bien moins fréquents que dans l’immobilier d’habitation.  Le bail commercial est quant à lui bien plus flexible. Il est en effet possible de définir aisément certaines conditions et de se décharger de dépenses liées notamment à des travaux importants et à des impôts fonciers. 

Pour bénéficier des avantages de ce placement et si vous décidez d’investir dans vos propres murs, il est nécessaire de faire attention aux différentes spécificités de l’immobilier commercial. 

Quels sont les spécificités de l’investissement dans l’immobilier commercial ?

1. La localité : une priorité pour un bon placement

L’investissement dans l’immobilier commercial est spécial. Les attentes étant différentes selon le secteur d’activité du commerce, les prix ne se calculent pas de la même façon que pour un logement. La localité et la ville choisie compteront dans le montant de votre investissement.

Les emplacements les plus propices se situent sur les artères commerçantes majeures, les places … Les locaux commerciaux exposés au soleil se vendront plus chers, mais proposeront un meilleur rendement et une plus forte demande.

Si l’emplacement est demandé et recherché par les commerçants, le bien se relouera plus facilement et la plus-value à la revente a des chances d’être conséquente. L’unique inconvénient est que la rentabilité peut se montrer plus faible car le risque est moindre. Cette règle s’applique à n’importe quel investissement : la rentabilité rémunère le risque.

Le choix de la localisation de l’investissement sera essentiel. Plus il sera recherché (généralement localisé sur les grandes artères, à proximité des transports …), plus il sera sécurisé, et ceci également pour le locataire. Son chiffre d’affaires étant positivement impacté par un emplacement idéal, il en est de même pour le loyer.

2. Acheter vide ou occupé

L’avantage d’investir dans un local occupé offre la possibilité de connaître le loyer et donc d’anticiper le rendement locatif. La gestion de la recherche d’un locataire est également à oublier.

D’autre part, si le commerçant est déjà présent et que son activité lui permet d’avoir un chiffre d’affaires décent, cela confirme les avantages de l’emplacement. Enfin, le versement des loyers est conforté si son activité commerciale est bonne.

A l’inverse, si vous optez pour un investissement vide, il sera nécessaire de vérifier que le loyer prévisionnel est en adéquation avec les valeurs de marché fréquemment pratiquées pour un local aux caractéristiques semblables.

3. L’établissement du bail commercial

Il existe des règles spéciales qui régissent les baux commerciaux. Dans un premier lieu, le bail est signé pour 9 ans, ce qui permet d’assurer la présence d’un locataire sur le long terme. Le locataire peut mettre fin à la location à l’issue de chaque période triennale.

Le bail commercial permet de rendre l’investissement commercial sûr. Le locataire d’un local commercial a intérêt à payer son dû car il est détenteur d’un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. La valeur du fonds, soit le capital du commerçant, voit sa valeur baisser si le locataire est défaillant.

En cas de défaut de paiement, le bail commercial est régit par le droit des sociétés et permet au bailleur de reprendre son local rapidement et sans les contraintes qui peuvent exister dans le cas d’une location d’habitation nue ordinaire par l’intermédiaire d’une ordonnance  judiciaire.

De même, un bail commercial est également plus flexible. Il permet de définir de plein gré les conditions et de spécifier quelle partie signataire sera responsable des dépenses (frais de gestion et d’entretiens, impôts fonciers, travaux, etc.). Preuve de l’importante liberté contractuelle de ce genre de bail.

4. La fiscalité de l’investissement dans un local commercial

Il est courant de créer une Société Civile Immobilière avec vos associés ou  votre famille pour investir dans l’immobilier commercial. Votre SCI achète le lieu et paie, à  hauteur de 5,09% du prix, des droits de mutation .

De ce fait, les revenus générés par les murs du commerce sont imposés sous le régime des revenus fonciers de la même manière que les logements loués vides. Au moment de la déclaration, il est possible de déduire l’ensemble des charges et travaux des loyers perçus. Enfin, des déficits fonciers peuvent être créés, s’imputant ainsi sur les revenus fonciers dans le limite de 10 700€ par an. L’éventuel surplus ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela permet de diminuer la base imposable, et ainsi d’avoir une imposition moindre. Votre fiscalité foncière peut ainsi être optimisée  si vous détenez déjà un patrimoine immobilier.

Au vue de ces éléments, des difficultés se posent au moment du choix de l’investissement dans l’immobilier commercial. Si cette opération est un très bon placement, investir dans vos propres murs n’est pas l’unique solution. Les autres alternatives peuvent s’avérer être un bon compromis afin d’éviter les risques d’un tel placement tout en profitant d’une meilleure rentabilité.

Face à la complexité, opter pour une Société en Commandite Simple (SCS)

Il est possible de choisir d’investir dans une SCS afin de constituer votre épargne et vous garantir un complément de revenus grâce à l’investissement dans l’immobilier commercial.

Le choix d’une SCS présente un principal avantage: elle vous évite les inquiétudes évoquées ci-dessus. Effectivement, votre associé investisseur jouit d’une expertise foncière dans la disposition d’opération en immobilier commercial. Il est donc un expert en la matière qui vous évite de commettre une erreur dans le choix immobilier.

L’objectif de cette solution d’épargne, qui s’adosse à l’immobilier commercial, consiste à ce que vous puissiez prendre des parts dans le capital de la SCS qui loue des locaux commerciaux. Cette solution vous garantit un rendement de plus de 5% par an et une visibilité, dès la souscription, sur le prix de rachat de vos titres.

Ce placement est flexible, il est possible de décider de sortir, et ce, dès la 2ème année, en demandant le rachat de vos titres par l’opérateur. Vous vous constituez une épargne en acquérant progressivement des parts de société détenant un local commercial, loué à des enseignes nationales.

1. Les principes de la SCS

Une SCS est une Société de capitaux dont le capital est divisé en actions, composée de deux types d’associés : les commandités, qui ont le statut de commerçant et répondent de manière permanente à des dettes sociales, et les commanditaires qui sont des actionnaires qui ne supportent la dette qu’à hauteur de leur engagement. Ces derniers ne peuvent pas être inférieurs à trois.

Lors de l’entrée au capital de la SCS, vous signez un contrat qui vous assure un rendement et une obligation de rachat de vos titre en sortie. Investir par vous-même est alors plus risqué que ce placement.

En ce qui concerne les modalités d’un investissement de ce type, il n’y a ni frais d’entrée ni frais de sortie mais un montant minimum de souscription à la hausse du capital de la société support de 10 000 €. Il est ensuite possible d’effectuer des versements complémentaires ponctuels et libres d’un minimum de 5 000€ ou programmés d’un montant minimum de 6 000 €.

A l’issue de 24 mois de blocage à partir de la souscription, auxquels s’ajoutent 3 mois de préavis, il est possible de sortir du dispositif. A la sortie, vous choisissez entre capital, rachats ou rente, échelonnés dans le temps (vous garantissant des revenus réguliers). A savoir que l’assurance d’un rendement et d’une liquidité vous permet de sortir quand vous le souhaitez, selon votre projet d’investissement.

2. Fiscalité intéressante et rendement efficace

Il n’existe aucune fiscalité pendant la période de détention des titres. Ce n’est qu’au moment de l’achèvement de l’opération que la fiscalité s’observe, lors du rachat de vos titres par l’opérateur. Cela génère une plus-value de 6% par an.

La fiscalité retenue est de 19%, correspondant à la fiscalité des valeurs mobilières, en plus des prélèvements sociaux de 13,5% sur la plus-value. A noter qu’en gardant l’investissement pendant plus de 8 ans, les plus-values ne sont plus imposées et seuls les prélèvements sociaux sont prélevés.

Une solution alternative pour un placement dans l’immobilier commercial: les SCPI

Concernant votre investissement dans l’immobilier commercial, il est également possible, outre les SCS, de placer votre argent dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement. Cette SCPI est constituée principalement de bureaux et de commerces.

Une société de gestion gère la SCPI en collectant les capitaux et en acquérant les actifs immobiliers. L’achat de parts de SCPI de rendement permet à cette dernière d’acquérir différents actifs immobiliers et de s’occuper de la location.

Les montants de l’investissement dans l’immobilier commercial sont tout à fait modulables. Les loyers sont restitués sous forme de dividendes.

La SCPI ne permet pas d’obtenir une réduction d’impôt mais offre une rentabilité importante. Cependant, si la SCPI n’octroie pas réellement d’avantage fiscal, en cas de financement bancaire ou de déficit foncier existant, la plupart des revenus versés sont imposables dans les revenus fonciers. Cela vous offre un revenu défiscalisé. A la revente, les plus-values des parts de SCPI sont traitées de la même manière que les plus-values immobilières.

Les SCPI représentent donc un placement financier garantissant  sécurité et rendement dans l’immobilier commercial. L’objectif est de les acquérir dans une perspective de longue durée.

Conclusion

L’immobilier commercial reste assez peu connu des épargnants. Cependant, si vous voulez un placement offrant de bonnes performances,  il reste une solution intéressante. Plus rentable que l’immobilier d’habitation, l’investissement dans l’immobilier commercial peut se révéler comme étant plus avantageux et moins risqué. L’investissement dans vos propres murs fait partie des choix d’investissement possibles. 

Cependant, réaliser un placement dans une SCPI de rendement ou une SCS vous permettra de limiter les risques liés aux contraintes de gestion du bien ou au mauvais choix du local commercial tout en obtenant des rendements intéressants.

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