La location en LMNP permet d’investir en immobilier locatif et de bénéficier d’une fiscalité attractive et d’un gestion plus flexible. Si cela demande un investissement plus important au départ de l’opération, la rentabilité reste supérieur à la location nue. Attention toutefois à la législation qui pourra évoluer dans les prochaines années pour diminuer les avantages fiscaux de ces investissements immobiliers.
Qu’est ce que le statut du LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. L’activité de loueur en meublé non professionnel est d’un point de vue fiscal une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
La location meublée concerne plusieurs types de location :
- Location longue durée d’un logement d’habitation meublé
- Location longue durée d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale d’un propriétaire
- Location saisonnière d’un appartement ou d’une maison
- Location de gîtes ruraux
- Location de meublés de tourisme
Cette activité peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés.
La fiscalité des LMNP
La location meublée non professionnelle permet de bénéficier de revenus défiscalisés par le biais du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou du régime réel d’imposition. La location meublée effectuée à titre habituel, au titre de l’impôt sur le revenu, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Pour des recettes annuelles inférieures à 33 200 €, le loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des microbics. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont réduites.
Cas particulier : pour les activités de location de meublés de tourisme, la limite des recettes est de 82 800 € et l’abattement forfaitaire représentatif des charges s’élève à 71 % des recettes.
Au-delà de ce plafond, ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes:
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les travaux d’entretien et de réparation courants ;
- L’amortissement du bien et des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés, du mobilier et des travaux non déductibles.
Tout déficit constaté peut être imputé sur les bénéfices générés par les locations meublées non professionnelles de la même année ou reporté sur les dix années suivantes. De plus, le LMNP permet de bénéficier d’un amortissement déductible fiscalement, bien que celui-ci soit limité. Toutefois, les amortissements non retenus peuvent être reportés sans limitation de durée, ce qui permet de lisser les charges sur de longues périodes. Ainsi, les investisseurs ont la possibilité de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.
De plus, les locations meublées occasionnelles, permanentes ou saisonnières en LMNP bénéficient d’une exonération de TVA, sans possibilité d’opter pour son application.
Des changements annoncés pour 2025
Le projet de loi de finances prévu pour 2025 a prévu de remanier certains aspects du LMNP, notamment le calcul de la taxation de la plus-value en cas de revente.
Actuellement, les amortissements ne sont pas pris en compte dans ce calcul, mais pour toute vente réalisées à partir du 1er janvier 2025, les amortissements seront réintégrés. Sur le papier, cela revient à augmenter la plus-value, et donc le montant taxable.
Nos 4 conseils pour réussir l’investissement en LMNP
1 – Choisissez bien l’emplacement de votre bien
Pour bien investir en LMNP, vérifiez la demande locative dans le secteur géographique envisagé (projet urbain, qualité de vie, moyens de transports, écoles, centre commerciaux, centre médicaux) afin d’éviter toutes carences locatives
2 – Privilégiez un bien présentant une bonne qualité de construction et de prestation
Un immeuble de mauvaise qualité ou avec des prestations moindres entraînera des charges liées à son entretien et à son amélioration et affecteront le rendement final de l’investissement, entraînant un risque de carence locative.
3 – Garnissez votre bien d’un mobilier en quantité et qualité suffisante
Les changements de locataires sont plus fréquents en location meublée. Pour pallier aux carences locatives, proposez aux locataires potentiels un certain confort, un ameublement moderne, lave-linge, lave-vaisselle, TV écran plat, internet, etc.
4 – Assurez-vous que l’immeuble soit correctement valorisé
Le prix d’acquisition du logement est un facteur clé de l’investissement. L’acquisition d’un bien sur-valorisé entraînera mécaniquement une diminution du rendement et un risque de moins-value à terme.
La FAQ du LMNP
Quel est le principe du LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, tels que la déduction des charges et l’amortissement du bien sur les revenus locatifs.
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Les inconvénients du LMNP incluent la gestion administrative complexe, la nécessité de respecter les critères de meublé, et la limitation des avantages fiscaux au seuil de 23 000 euros de revenus locatifs par an.
C’est quoi la loi LMNP ?
La loi LMNP encadre la location meublée non professionnelle, permettant aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux en louant des biens meublés, à condition de ne pas dépasser certains seuils de revenus locatifs et de respecter les règles de location.
Quel est l’intérêt majeur du statut de LMNP ?
Le principal avantage du LMNP est la fiscalité allégée, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement, permettant de percevoir des revenus locatifs faiblement imposés sur une longue période.
