La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une forme juridique permettant à plusieurs associés de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre un cadre souple pour organiser la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence familiale ou d’un bien locatif.
La SCI à l’impôt sur le revenu ne fonctionne pas comme une société classique. Les bénéfices réalisés par les locations des diverses biens immobiliers ne sont pas soumis à un impôt professionnel, mais directement à l’impôt sur le revenu de chaque associé. L’impôt varie en fonction de la situation fiscale de chaque associé. Le régime d’imposition est celui des revenus fonciers. (Tranche marginale d’imposition + Prélèvements sociaux).
Comment fonctionne la SCI à l’impôt sur le revenu ?
Dans une SCI à l’IR, les revenus générés par les biens immobiliers (loyers perçus) ne sont pas imposés directement au niveau de la société. Ils sont répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital social, puis ajoutés à leur revenu global dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, chaque associé déclare sa part des loyers perçus (après déduction des charges) dans sa déclaration de revenus annuelle. Cette fiscalité « transparente » permet une certaine souplesse mais implique aussi que les associés soient directement redevables de l’impôt, même si les bénéfices ne sont pas distribués.
IR vs IS : rappel des deux régimes fiscaux possibles pour une SCI
Ces deux régimes présentent des logiques fiscales radicalement différentes :
- La SCI à l’IR est dite « translucide » : ce ne sont pas les bénéfices de la société qui sont imposés, mais la quote-part des revenus fonciers perçus par chaque associé.
- La SCI à l’IS fonctionne comme une société classique : elle paie l’impôt sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes.
Chaque régime a ses avantages et ses limites, mais l’IR reste la forme la plus simple et la plus couramment adoptée, notamment dans les entreprises familiales.
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Fiscalité de la SCI à l’IR
Fiscalité des associés
Les bénéfices et revenus de la SCI à l’IR sont imposés directement entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part de droits dans la SCI. Chaque associé déclare sa part de revenus dans sa déclaration de revenus personnelle. Les revenus en provenance de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt (Tranche Marginale d’Imposition – TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. (Attention : le fonctionnement est différent si l’associé est une personne morale).
Pour les associés personnes physiques, la déclaration des bénéfices perçus par la SCI à l’IR se fait via le régime des revenus fonciers. De manière générale, le régime du micro foncier est privilégié car plus simple à déclarer. Ce dernier fonctionne si les loyers perçus ne dépassent pas 15.000€ annuels. Le fonctionnement quant à lui est simplifié, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Les 70% restants sont soumis au barème progressif + prélèvements sociaux.
Option Régime Réel
Dans le cas où, les revenus bruts dépassent 15.000€ par an, le contribuable passe automatiquement au régime réel. Il n’est donc plus assimilé au régime micro-foncier, mais au réel. Ce régime peut également être pris sur option même si les revenus sont inférieurs à 15.000€ brut par an.
La déclaration devient dans ce cas, un peu plus fastidieuse. Il faut tenir une comptabilité des revenus encaissés mais également des charges réelles dépensés pour l’exploitation du bien. Cet exercice comptable remplace l’abattement forfaitaire de 30% applicable au micro-foncier.
En revanche, la fiscalité appliquée aux associés de la SCI sera la même qu’ils déclarent les revenus en micro-foncier ou sous le régime réel : Barème progressif + Prélèvements sociaux.
Déduction des Charges et Amortissements
Avant que les associés soient imposés à titre personnel, la société civile doit définir le résultat fiscal. Ce montant résulte de la soustraction de certaines charges aux revenus bruts perçus. Ce calcul s’effectue notamment dans le cadre du régime réel.
La SCI peut déduire des revenus les charges d’intérêt d’emprunt (si financement il y a), les charges d’exploitation et de gestion du bien, des travaux potentiels ou encore des charges d’entretien.
Le résultat fiscal sera donc déterminé comme ceci : Loyers bruts – Charges.
Fiscalité en cas de cession d’un bien (revente)
En cas de cession d’un bien immobilier dans le SCI à l’IR, les potentielles plus-values réalisées sont imposées au niveau des associés. Du fait de sa transparence, la SCI à l’IR bénéficie du régime d’imposition sur les plus-values des particuliers. Plus le bien est détenu longtemps, plus la fiscalité sur une potentielle plus value sera faible. Les plus-values peuvent également bénéficier des régimes d’exonération appliqués aux particuliers (résidence principale notamment).
Le régime fiscal des plus-values immobilières d’une SCI à l’IR
Les plus-values immobilières représentent la seconde source de revenus pour une SCI. Elles bénéficient d’un régime fiscal spécifique, distinct du revenu global de l’associé.
En effet, ces plus-values ne sont pas intégrées au revenu global, mais sont soumises à un traitement fiscal particulier :
- Abattement en fonction de la durée de détention, venant réduire la plus-value imposable ;
- Imposition à un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.
Il est possible de bénéficier d’un abattement progressif sur la plus-value immobilière, calculé en fonction de la durée de détention du bien ou des parts. Cet abattement commence à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI. Les taux d’abattement varient selon la durée de détention :
Quels sont les avantages de la SCI à l’IR ?
Facilité de gestion
Un gérant est nommé au sein de la SCI. Ce dernier peut se voir accorder les pouvoirs de gestion, c’est-à-dire de vendre, d’acheter ou de louer un bien. Ce type de décisions des associés permet à une seule et même personne de s’occuper de toute la gestion opérationnelle de la SCI.
D’autres règles de gestion peuvent aussi être établies dans les statuts lors de leur rédaction. La SCI offre une grande souplesse de gestion ce qui permet d’adapter le mode de gestion et la structure aux besoins spécifiques de chaque associé. La répartition des charges et des revenus peuvent faire l’objet d’une personnalisation.
Accès à l’emprunt
Du fait que toutes les charges soient mutualisées au sein de la SCI, les associés peuvent obtenir un financement plus facilement ou réduire le coût d’un projet immobilier important. La SCI permet aux associés de ventiler tous ces coûts entre plusieurs personnes plutôt que de porter seul un projet immobilier.
Transmission
Un autre avantage non négligeable lié à la création d’une SCI est la transmission du patrimoine. En effet, il est possible de créer une SCI avec ses enfants. Ainsi ils seront déjà associés au sein de la structure ce qui facilitera la transmission au moment souhaité. La transmission ou donation sera effective sur des parts de SCI et non pas sur un bien immobilier, les frais de mutation seront donc calculés sur la valeur des parts et non sur la valeur réelle du bien.
Des donations anticipées peuvent également être consenties en amont afin de transmettre les parts au fur et à mesure du temps.
Absence de comptabilité
En SCI à l’IR, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire. Néanmoins, elle est grandement conseillée car elle permet de suivre précisément les mouvements financiers de la SCI, notamment les recettes et les dépenses liées à la gestion des biens immobiliers détenus par la société. Cela facilite également la préparation des déclarations fiscales annuelles et assure une meilleure gestion financière de la SCI.
Les points de vigilance
Frais de montage
La création d’une SCI engendre des frais pouvant aller d’une centaine d’euros à plusieurs milliers si les associés se font accompagner d’un avocat. Certains frais ne sont ni négociables ni évitables. Il est donc important de les prendre en compte et de les avoir en tête avant de se lancer dans une création de SCI.
Amortissement comptable – LMNP
L’un des gros désavantages de la SCI à l’IR est l’impossibilité d’y loger un bien locatif à destination d’une location meublée. La SCI ayant un objet civil, elle ne peut pas héberger une activité dite commerciale comme le LMNP.
Une SCI à l’IR ne bénéficiera pas du régime LMNP et ne pourra pas déduire comptablement l’amortissement des revenus locatifs perçus. Ce système est en revanche disponible au sein d’une SCI à l’impôt sur les sociétés.
Responsabilité Indéfinie des Associés
Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la société peuvent se retourner contre les biens personnels des associés pour obtenir le paiement des dettes de la SCI.
Ces éléments ne remettent pas en cause l’intérêt du régime, mais nécessitent une analyse fine de chaque situation patrimoniale, idéalement avec l’accompagnement d’un professionnel.
L’apport d’un bien en SCI à l’IR
L’apport d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR peut intervenir à la création de l’entreprise et présent dans les statuts ou pendant la vie de la société par le biais d’une augmentation en capital suite à un apport en nature. Cet apport permettra à l’associé de recevoir des parts sociales en contrepartie.
L’apport d’un bien dans une SCI suppose que la société devient propriétaire du bien. Cette opération se traduit par un transfert de propriété et produit des effets similaires à une vente entre particuliers. A la différence d’une vente classique, l’apport ne sera pas rémunéré en numéraire mais en parts sociales.
Néanmoins, il est intéressant de noter qu’un des associés peut également vendre l’un de ses biens à la société. Dans ce cas, une transaction immobilière classique aura lieu.
Que le bien soit apporté ou vendu à la SCI, la transaction doit se faire auprès d’un notaire. Il est donc important de prendre en compte les frais liés à ces opérations de transferts.
L’apport peut se faire de différentes manières et les frais liés à ces solutions sont également différents :
- Apport en nature pur et simple : pas de frais d’enregistrement (l’apporteur est rémunéré par les parts sociales).
- Apport à titre onéreux : similaire à une vente, soumis aux frais de notaire classique (l’apporteur est rémunéré par une somme d’argent versé par la SCI).
- Apport mixte : il donne droit à l’attribution de parts sociales et en outre, la SCI prend en charge le passif du bien apporté.
Lorsque l’on apporte un bien à une SCI à l’impôt sur le revenu, certains formalités sont à effectuer :
- Evaluation du bien à apporter
- Purge du droit de préemption
- Formalités de publicité foncière
- Calcul et imposition des plus-values immobilières
L’évaluation du bien à apporter
Contrairement à un apport en SAS ou SA, l’apport d’un bien immobilier dans une SCI à L’IR ne requiert pas l’intervention d’un commissaire aux apports. L’estimation de la valeur du bien est à la charge des associés. En cas de sur/sous évaluation, la responsabilité de l’associé pourra être engagée. Cette évaluation peut être corrigée et les parts sociales de l’associé rééquilibrées.
La purge du droit de préemption
Le droit de préemption est un droit qui permet à une commune, via la mairie, d’acquérir un bien immobilier en priorité. En pratique, pour savoir si l’immeuble est soumis à un droit de préemption il suffit d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation de l’immeuble. A compter de la réception de cette déclaration, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour informer l’apporteur du bien immobilier de sa volonté d’acquérir ou non l’immeuble.
Le service de publicité foncière
Afin d’être opposable aux tiers, l’apport d’un immeuble à une SCI est soumis à publicité. Cette publication auprès du Service de publicité foncière compétent doit avoir lieu avant l’immatriculation de la SCI.
La plus value immobilière
Une plus-value immobilière peut être constatée si la valeur des parts sociales reçues par l’associé apporteur est supérieure au prix d’acquisition du bien. Dans ce cas, c’est l’associé à titre personnel, qui devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-value s’il y est soumis (exonération ou abattement).
FAQ – SCI à l’IR
La SCI à l’IR est-elle compatible avec la location meublée ?
Non, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Elle entraîne la requalification de la SCI à l’IS si elle devient habituelle.
Peut-on passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS ?
Oui, mais l’option pour l’IS est irrévocable. Elle entraîne des conséquences fiscales importantes, notamment l’imposition immédiate des plus-values latentes.
Est-ce avantageux de créer une SCI à l’IR en famille ?
Oui, cela facilite la gestion et la transmission d’un bien immobilier tout en permettant une détention collective souple et organisée.
Quels sont les frais à prévoir pour créer une SCI à l’IR ?
La création d’une SCI entraîne des frais liés :
- à la rédaction des statuts (par acte sous seing privé ou chez un notaire) ;
- à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- à la publication d’une annonce légale.
Il faut compter entre 800 et 3000 € en moyenne, si vous êtes accompagné par un professionnel et selon la complexité de la structuration patrimoniale.
Peut-on inclure sa résidence principale dans une SCI à l’IR ?
C’est possible, mais déconseillé. Cela peut compromettre l’exonération sur la plus-value et pose des questions sur l’usage privé d’un bien social.
