L’investissement en colocation en France attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à sa rentabilité potentielle et à la demande croissante pour les logements partagés. Ce type d’investissement séduit pour ses rendements élevés, la sécurité de l’immobilier, et une demande exponentielle. Pour les étudiants ou les jeunes actifs, qui sont les profils les plus souvent représentés dans les colocation, elle est intéressante pour ses nombreux avantages : économies sur le budget logement, convivialité, et simplicité de l’aménagement lorsqu’elle est clé en main.
Qu’est-ce que la colocation ?
Par définition, la colocation consiste en la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats avec le bailleur. Chaque locataire loue une chambre meublée, tandis que les parties communes (cuisine, salon, salle de bain) sont partagées.
La juridiction concernant la colocation
La colocation en France est régie par des lois spécifiques, notamment la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), qui encadre les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires. Le propriétaire doit entretenir la propriété et garantir la conformité aux normes de sécurité. Les locataires signent un contrat détaillant :
- La durée de la location
- Le montant du loyer mensuel
- Le dépôt de garantie
- Le règlement intérieur
Comment investir dans la meilleure colocation ?
Pour qu’une colocation soit un investissement rentable et durable, il est important de prendre en compte les différents critères pour sélectionner les meilleurs dossiers.
Les 2 types de bails
Tout d’abord, il existe plusieurs types de baux pour la colocation :
- Bail unique avec clause de solidarité : Tous les colocataires sont responsables solidairement du paiement du loyer.
- Baux individuels : Chaque locataire est responsable de sa part du loyer.
Chaque type de bail présente ses propres avantages et inconvénients.
Le principal avantage d’un bail solidaire réside dans la clause de solidarité, qui rend chaque cosignataire responsable du loyer. Ainsi, si un locataire ne paie pas sa part, le propriétaire peut exiger le paiement de la part manquante auprès de n’importe quel autre locataire. Cela offre une sécurité supplémentaire pour les propriétaires de colocation, notamment s’ils ont des doutes sur les revenus d’un des locataires.
En revanche, le bail individuel traite chaque locataire indépendamment. Cela permet de fixer des loyers plus élevés pour des chambres de qualité supérieure, offrant ainsi une flexibilité tarifaire en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque chambre.
La surface pour une colocation
Selon le budget et la ville, il est important de déterminer combien de colocataires pourront occuper l’appartement, en comptant environ 25 m² par personne. L’achat d’un appartement avec suffisamment de chambres est essentiel pour que chaque colocataire ait son propre espace personnel. Quelques travaux peuvent augmenter la rentabilité de l’investissement locatif, comme la division d’une grande chambre en deux pour accueillir un locataire supplémentaire. Il est également utile d’avoir plusieurs salles de bain lorsque le nombre de colocataires est élevé. Une pièce à vivre spacieuse est également appréciée pour éviter que les occupants ne se sentent à l’étroit.
Optimiser l’espace et les équipements d’un appartement destiné à la colocation permet non seulement d’accueillir plus de locataires, mais aussi de maximiser les revenus locatifs et de répondre aux attentes des colocataires, augmentant ainsi la valeur et la rentabilité de l’investissement.
Choisir la colocation meublée
En France, la colocation meublée est préférable à la colocation non meublée pour plusieurs raisons. Elle attire davantage les étudiants et les jeunes actifs en simplifiant leur installation sans nécessiter l’achat de mobilier coûteux. Les propriétaires bénéficient d’une flexibilité accrue grâce à l’amortissement fiscal des meubles, ce qui réduit leur imposition sur les revenus fonciers. De plus, les loyers pour les logements meublés peuvent être plus élevés, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement immobilier. Le régime fiscal est lui aussi plus avantageux, notamment sous le statut LMNP, permet de déduire diverses charges liées à la location.
Si la colocation est meublée avec goût, la gestion peut être également simplifiée car les locataires s’y sentant bien restent généralement plus longtemps, réduisant le turnover et les périodes de vacance locative. En répondant à la forte demande de logements meublés sur le marché, la colocation meublée assure une occupation régulière et des revenus stables.
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Les avantages de la colocation
Une forte demande locative
La colocation est particulièrement prisée dans les grandes villes étudiantes où l’offre de petites surfaces et de logements en résidences étudiantes est insuffisante. Une demande dynamique garantit une occupation régulière des biens. Choisir la ville et l’emplacement du bien est crucial.
Les grandes villes étudiantes ou de jeunes actifs comme Lyon, Rennes, Lille, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, ainsi que des villes moyennes comme Reims, Troyes, Amiens, et Dijon se distinguent par leur cadre de vie agréable, la présence de nombreuses universités, et un fort taux de création d’entreprises. Ces caractéristiques les rendent particulièrement attractives pour la colocation, avec une demande de chambres dépassant largement l’offre. Par exemple, Lyon et Bordeaux comptent respectivement plus de 150,000 et 100,000 étudiants, alimentant une demande locative constante.
Des villes moins connues mais bien placées, telles que Talence, Villeurbanne, et Palaiseau, sont également très rentables en raison d’un coût du mètre carré relativement faible, ce qui est avantageux pour un premier investissement locatif. Villeurbanne, par exemple, bénéficie de sa proximité avec Lyon et d’un prix au mètre carré inférieur d’environ 20 % par rapport à Lyon intra-muros.
Certains sites peuvent vous aider à identifier les villes les plus prisées par les étudiants. Ces classements sont utiles pour lancer votre projet d’investissement locatif, car les étudiants tiennent souvent compte de ces classements lorsqu’ils choisissent leur lieu d’études supérieures. Selon l’Observatoire de la Vie Étudiante, les classements de villes comme Rennes et Nantes sont influencés par la qualité de vie, les opportunités d’emploi, et les infrastructures universitaires, ce qui les rend particulièrement attractives pour les investisseurs en colocation.
Rentabilisation optimisée du bien
En louant chaque chambre séparément, les investisseurs peuvent souvent obtenir des revenus locatifs supérieurs de 20 à 30 % par rapport à une location classique. Le risque de vacances locatives est également réduit : si un colocataire part, les autres continuent de payer leur part du loyer, assurant ainsi une stabilité des revenus. En moyenne, un rendement locatif de 7-8 % est courant pour ce type d’investissement.
De plus, acheter un grand appartement pour le louer en colocation permet de bénéficier d’un prix au mètre carré plus avantageux. Par exemple, le prix moyen au mètre carré pour un grand appartement peut être jusqu’à 15 % inférieur à celui d’un petit logement, ce qui améliore la rentabilité globale de l’investissement. En résumé, la colocation permet non seulement de maximiser les revenus locatifs, mais aussi de réduire le risque de vacance et d’optimiser l’achat immobilier, offrant ainsi une solution rentable et sécurisée pour les investisseurs.
Fiscalité avantageuse
Les loyers perçus en colocation peuvent bénéficier du régime fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP), offrant des avantages fiscaux significatifs comme l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
La SCI à l’IS offre des avantages similaires, sauf l’amortissement immobilier.
En cas de revente, la plus-value immobilière des particuliers est imposée avec un abattement pour durée de détention et un taux fixe de 19 % plus 17,2 % de charges sociales, même avec l’amortissement pratiqué. La fiscalité d’une location vide en colocation est moins avantageuse que celle d’une location meublée, mais elle reste attrayante pour un investisseur si le rendement locatif est élevé.
Les inconvénients de la colocation
La liste des inconvénients de la colocation est moindre que ses avantages, mais elle est toutefois à prendre en considération pour chaque nouvelle colocation.
Des coûts initiaux élevés
Les coûts initiaux pour aménager et meubler le bien peuvent être élevés, nécessitant souvent des rénovations pour rendre les espaces attrayants pour les colocataires et nécessite un plus grand investissement pour acheter une surface plus grande.
Une gestion des loyers plus complexe
La gestion des loyers peut être complexe en raison du nombre de locataires. Assurer que chaque locataire paie sa part à temps nécessite plus de suivi, et il faut gérer les relations entre colocataires, les entrées et sorties fréquentes.Si vous perdez un locataire en cours de bail et que les colocataires restants trouvent un nouveau colocataire, il conviendra de rédiger un avenant en indiquant les informations sur le nouveau venu. Il se peut aussi qu’il y ai plus de petites réparations ou aménagements à faire due à des locataires souvent jeunes et festifs. Souscrire à une assurance adaptée à la colocation est essentiel.
Les contrats de location en colocation doivent être clairs et bien définis, notamment en ce qui concerne la répartition des charges et les responsabilités de chaque colocataire. Pour ceux qui préfèrent une approche plus passive, il est possible de déléguer la gestion à une agence spécialisée, mais cela engendre des frais supplémentaires.
L’investissement en colocation en France présente de nombreux avantages, notamment en termes de rentabilité plus élevée qu’une simple location. Elle permet de réduire le risque de vacances locatives. Cependant, il exige une gestion plus intensive et une bonne connaissance des aspects administratifs et juridiques. Pour réussir dans ce type d’investissement, il est crucial de bien préparer son projet, de choisir le bon emplacement, et de se faire accompagner par des professionnels si nécessaire.
